Сущность системного анализа и управления недвижимостью. Юридическая, техническая, экономическая, управленческая и экологическая экспертиза объекта недвижимости. Инструменты системы сервейинга. Основные принципы организации сервейинговой деятельности.
Аннотация к работе
Министерство образования и науки РФ Казанский государственный архитектурно-строительный университетЭто связано с неоспоримостью того факта, что наиболее качественно и эффективно управлять недвижимостью можно лишь при наличии профессионального опыта и знаний в этой области. Сервейинг (от англ. survey - обследование, проверка) - представляет собой реализацию системного подхода по развитию и управлению недвижимостью. Он включает все виды планирования (генеральное, стратегическое и оперативное) по функционированию недвижимости, а также мероприятия, связанные с проведением всего комплекса технических и экономических экспертиз объектов недвижимого имущества, обеспечивающих получение максимального общественного эффекта. Строго говоря, комплексный подход к управлению недвижимостью. Сервейинг как раз является таким подходом, направленным на такое управление объектами, которое удовлетворяло бы интересам и владельца недвижимости, и ее пользователей, и общества в целом.Под системой здесь и далее понимается упорядоченная совокупность элементов, находящихся в отношениях и связях друг с другом, которые образуют определенную целостность, единство. Наиболее существенной характеристикой системы является ее эмерджентность, под которой понимается несводимость свойств системы к свойствам входящих в ее состав элементов (показатели отдельных элементов объекта, как правило, не отражают свойств, которые присущи рассматриваемому объекту в целом). Система может состоять из различных субсистем, подсистем, а также сама являться подсистемой другой системы. Состояние системы определяется совокупностью состояний всех ее элементов и связей, а оценивается система в зависимости от целевого назначения надежностью. Если рассматривать систему как целостную структуру, то получение выхода (результата функционирования) системы возможно только при согласованном по времени и в пространстве взаимодействии различных ресурсов, необходимых для решения поставленных задач.Содержание сервейинга составляет совокупность юридических, технических, экономических и управленческих экспертиз недвижимости, проведение которых обеспечивает получение максимального эффекта от ее использования. Интегрированность уровней управления недвижимостью становится отличительной чертой сервейинга. При построении модели управления необходимо учитывать три этапа: оценка факторов, формирующих стратегию управления, формирование самой стратегии, оценка и внедрение принятой стратегии. На этапе анализа происходит анализ имеющихся в наличии объектов недвижимости, оценка их рыночного состояния, изучение тенденций развития рынка недвижимости. Как правило, изза неполноты информации об объекте оценки и невозможности проведения в отведенных рамках подробного исследования, оценщик рассматривает типичные условия сделок и типичные свойства объекта оценки с целью получения агрегированных показателей его стоимости.Любой объект недвижимости многократно изменяет свою правовую форму на всем протяжении своего жизненного цикла. Правовая обоснованность стратегии управления объектом недвижимости заключается в его экспертизе с точки зрения: · действующего законодательства;Для любой вещи (материального объекта) именно натурально-вещественные характеристики, совокупность которых определяется реальную полезность, служат основой для последующего определения стоимостных показателей. Техническую экспертизу объекта недвижимости проводят для оценки прочности и технического состояния несущих и ограждающих конструкций, анализа качества архитектурно-планировочного и объемного решения здания. Такое обследование состоит из изучения технических паспортов и натурного осмотра объекта.Данная экспертиза обеспечивает экономическую интерпретацию (толкование ценности), а их результатом является меновая стоимость объекта недвижимости (денежный эквивалент ценности). Результирующим показателем этого вида экспертизы выступает равновесная рыночная цена либо самого объекта недвижимости, либо предоставляемых услуг, имея в виду тот факт, что сервейинговая деятельность обслуживает и рынок товаров (или рынок купли-продажи недвижимости), и рынок услуг (или рынок аренды недвижимости). В процессе экономического обоснования на выбранный период планирования прогнозируются доходы и расходы от объекта недвижимости. Особое внимание уделяется времени поступления и оттока денежных средств, выручке от арендных услуг, затратам на управление, капитальный ремонт и эксплуатацию объекта недвижимости. · определить период планирования бюджета расходов и доходов от объекта недвижимости (краткосрочный бюджет содержит данные менее чем за один год, годовой бюджет - это сводная ведомость прогнозируемых доходов и расходов за один год, долгосрочный бюджет прогнозирует данные более чем на один год - 3 - 5 лет.);Современная городская среда, формирующая жизнеобеспечение населения, представляет собой сложную систему взаимосвязанных элементов, изменения в которых влияют не только на состояние, но и на систему города в целом.
План
Содержание
Введение
1. Этап постановки проблемы по концепции сервейинга
2. Концепция системного анализа и управления недвижимостью: основные экспертизы в сервейинге
2.1 Юридическая экспертиза объекта недвижимости
2.2 Экспертиза технического состояния объекта недвижимости
2.3 Экономическая экспертиза объекта недвижимости
2.4 Управленческая экспертиза объекта недвижимости
2.5 Экологическая экспертиза объекта недвижимости
3. Цели, задачи и инструменты системы сервейинга
4. Развитие сервейинговой деятельности в соответствии с понимаем ее сущности
5. Основные принципы организации сервейинговой деятельности в современных условиях и их реализации
Заключение
Список используемой литературы
Введение
В последнее время все большую актуальность в сфере недвижимости приобретает сервейинг. Это связано с неоспоримостью того факта, что наиболее качественно и эффективно управлять недвижимостью можно лишь при наличии профессионального опыта и знаний в этой области.
Сервейинг (от англ. survey - обследование, проверка) - представляет собой реализацию системного подхода по развитию и управлению недвижимостью. Он включает все виды планирования (генеральное, стратегическое и оперативное) по функционированию недвижимости, а также мероприятия, связанные с проведением всего комплекса технических и экономических экспертиз объектов недвижимого имущества, обеспечивающих получение максимального общественного эффекта. Строго говоря, комплексный подход к управлению недвижимостью. Как видно из самого термина, происхождение его явно западное, скорее всего, заокеанское.
Высокая эффективность управления недвижимостью возможна лишь при профессиональном к нему подходе. Сервейинг как раз является таким подходом, направленным на такое управление объектами, которое удовлетворяло бы интересам и владельца недвижимости, и ее пользователей, и общества в целом.
Сервейеры - специалисты по сервейингу - выполняют следующие виды работ и услуг.
§ Собирают и анализируют информацию об объектах недвижимости.
§ Оценивают объекты недвижимости и управляют ими.
§ Ведут разработки проектов развития и внедряют их непосредственно на объектах.
§ Ремонтируют, реконструируют и модернизируют здания.
§ Проводят строительную экспертизу.
§ Продают и арендуют недвижимость.
Как видим, сервейры принимают участие во всех этапах жизненного цикла объекта недвижимости. Практические вопросы, благодаря этому, решаются взаимосвязано, сообразно с общими целями эксплуатации и потребностями собственников и общества в целом.
Сервейинговая управляющая компания представляет собой конгломерат профессионалов в этой области. Соответственно, такая компания тоже имеет определенные права и обязанности.
§ Разрабатывает стратегию развития объекта недвижимости и конкретную программу действий по ее выполнению, контролирует ход ее реализации.
§ Подбирает подрядные и ресурсоснабжающие организации, ведет с ними переговоры и заключает договоры, согласно которым объект недвижимости обеспечивается необходимыми коммунальными услугами. Компания, кроме того, регулярно проводит контроль качества их предоставления, а также полноту выполнения другими сторонами своих договорных обязательств.
§ Рационально использует объект недвижимости, ориентируясь при этом на получение прибыли в интересах собственника.
Сервейинг имеет техническую, юридическую, экономическую, экологическую сторону и т.д. Вместе с тем, его нельзя свести к какой-либо одной из них. Для достижения максимального эффекта специалисты должны принимать во внимание все факторы и возможные варианты развития, оценивать перспективы, намечать конкретный план и контролировать его выполнение.
Сервейинг предполагает непрерывный мониторинг ситуации на рынке недвижимости, проведение различных экспертиз. Исходя из рыночной конъюнктуры, состояния и потенциала объекта недвижимости, специалист подбирает способы извлечения максимальной пользы из него. В связи с этим большую роль играет полнота информации об объекте: в противном случае специалист не сможет верно оценить возможности его оптимизации.