Оценка объектов недвижимости и определение их рыночной стоимости. Преимущества и недостатки сравнительного подхода к оценке недвижимости. Последовательность внесения стоимостных поправок. Поэтапная оценка объекта недвижимости. Корректировка цен продаж.
Аннотация к работе
Оценка недвижимости - это определение стоимости недвижимости в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика. Оценка недвижимости - наука прикладного экономического анализа, цель которого заключается в выявлении наиболее эффективного с экономической точки зрения использования объекта, в исследовании спроса и предложения на соответствующем рынке, а также в разработке модели оценки объекта, которая прогнозировала бы наиболее вероятную цену его продажи. Актуальность исследования определяется тем, что при совершении сделок с недвижимостью очень важна оценка ее стоимости, в том числе оценка недвижимости под залог, оценка стоимости жилья для ипотечного кредитования, оценка имущества и обеспечения кредитования под залог. Задача собственника - попасть в конъюнктуру рынка, предложить квартиру по стоимости, адекватной той, которую просят за аналогичную недвижимость. Оценка недвижимости необходима тогда, когда решается вопрос по суду и когда заключается ипотечный договор или выдается любой кредит под залог недвижимости.Известно несколько десятков методов оценки недвижимости, используемых для различных объектов. Все методы группируются в три подхода к оценке недвижимости: сравнительный, доходный и затратный. Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Изучение рынка - проводится анализ состояния и тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно. Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом.Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже - понижающий. Стоимостные поправки: а) абсолютные поправки, вносимые к единице сравнения, изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. б) денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках. Поправка в форме общей группировки используется обычно на развитом рынке недвижимости, где имеется большое число продаж.Таблица 1 Краткое описание объекта недвижимости Тип объекта недвижимости 1-комнатная квартира общей площадью 43 кв.м Дата оценки: 1 октября 2014 года, дата оценки совпадает с датой осмотраЕсли же говорить о спросе и предложении на вторичном рынке купли-продажи недвижимости, то вторичный жилой рынок остается лидером потребительских пристрастий. Челябинска, несмотря на большое количество предложений на рынке новостроек и долевого строительства, спрос на вторичное жилье не снижается. Однако, не смотря на это, больше всего сделок по объектам (продажа вторичного жилья в Челябинске/ покупка вторичного жилья) осуществляется именно на «вторичке». Во-первых, недвижимость вторичное жилье, в отличие от новостроек, можно приобрести небольшого размера, при этом метраж можно подобрать исходя из имеющихся средств. Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом.Таблица корректировок включает корректировки, которые были внесены исходя из имеющихся различий между оцениваемым и сравниваемыми объектами. В связи с тем, что права собственности, условия финансирования и условия продажи у всех сравниваемых объектов с оцениваемым одинаковы, корректировка на эти элементы не выполнялись. Корректировки на местоположение объектов, техническое состояние и удаленность от транспортных путей определялись на основе использования метода парных продаж и мнения эксперта. Расчеты проведены для следующих условий: - сопоставимые объекты относятся к одному сегменту рынка жилья и сделки с ними осуществляются на типичных для данного сегмента условиях; Корректировка на права собственности представляет собой разницу между рыночной и договорной арендной платы, так как полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансированием.Часто бывает, когда неверно сориентировавшись в рыночной ситуации, продавец завышает цену. Независимая официальная оценка жилой недвижимости требуется также и в случае разрешения имущественных споров, возникших между собственниками квартиры или дома. В случае, когда новые собственники захотят поделить завещанную им жилплощадь без ее продажи (предположим, что один из наследников собирается в квартире проживать, а другой хотел бы получить
План
Содержание
Введение
1. Сравнительный подход к оценке недвижимости
2. Проведение оценки объекта недвижимости на основе сравнительного подхода