Исследование основных тенденций рынка офисной недвижимости в Санкт-Петербурге. Расчет стоимости складского комплекса доходным, сравнительным и затратным подходом. Определение суммы и ежемесячного платежа по ипотечному кредиту, ставки дисконтирования.
Аннотация к работе
Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью. Согласно ГК РФ к недвижимости относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без нанесения ущерба объекту, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, подлежащие гос. регистрации, воздушные и морские суда, суда внутреннего плаванья, космические объекты и предприятия как имущественный комплекс. Компания Colliers International подготовила обзор арендных ставок на офисные помещения в странах Европы, Ближнего Востока и Африки (EMEA), в котором представлены арендные ставки, ставки капитализации, уровень вакантных помещений и объемы строительства бизнес-центров класса А в соответствующих регионах.ПРЕДЛОЖЕНИЕ: Прирост предложения качественной офисной недвижимости за первое полугодие 2013 г. составил 2%, рынок пополнился 5 офисными зданиями суммарной арендуемой площадью 31,6 тыс. м2. Таким образом, за первые шесть месяцев текущего года официально были введены в эксплуатацию бизнес-центры «МЕГАПАРК», «Преображенский», а также «Великан парк», офисные площади которого уже заполнены арендаторами. До конца 2013 г. ожидается существенное увеличение предложения на рынке качественной офисной недвижимости: заявлено к вводу в эксплуатацию 285 тыс. м2. СПРОС: В течение первого полугодия 2013 г. на рынке наблюдалось снижение спроса на офисные объекты, вследствие завышенных ожиданий собственников относительно ставок аренды, что особенно проявилось в сегменте офисных центров класса А с длительным сроком экспозиции на рынке. Это повлекло за собой замедление темпов поглощения на рынке аренды и увеличение доли вакантных площадей в бизнес-центрах.Определить стоимость объекта недвижимости - складского комплекса кинокомпании, 1975 года постройки, одноэтажного, высотой 6,5 м, группы капитальности II, имеющего парковку для автомобилей сотрудников и благоустроенную территорию, но не имеющего офисного помещения, с целью решения вопроса о приобретении данного объекта недвижимости, возможной сдачи в аренду сроком на 5 лет и дальнейшей перепродажи. Для приобретения объекта недвижимости инвестор предполагает получить в банке ипотечный кредит в размере 30 % от стоимости объекта недвижимости сроком на 15 лет по ставке в 10 % годовых с ежемесячной равномерной оплатой (аннуитетом) в конце месяца.В условиях местного рынка прогнозируется, что ежегодный рост арендной платы составляет 10 %, а рост стоимости недвижимости за прогнозный период (10 лет) для данного вида недвижимости составит 65 %. По данным анализа местного рынка недвижимости установлено, средняя ставка арендной платы подобных объектов недвижимости (складских комплексов) в первом году прогнозного периода, составляет 320 руб. за 1 м2 в месяц. Данные о недозагрузке площадей определены в размере 5 % от общей площади объекта для первого года прогнозного периода, для второго года они снизятся до 3 %, в третьем году - до 1 %, а в последующие годы объект будет загружен полностью. Прочие операционные расходы по объектам такого вида составляют в среднем 10 % от ДВД. Поскольку доход от сдачи в аренду является не стабильным по годам прогнозного периода, то для определения стоимости оцениваемого объекта недвижимости доходным подходом выбирается метод дисконтированных денежных потоков с применением техники ДДП-анализа.Анализ местного рынка складских помещений позволил выявить объекты-аналоги, т.е. объекты аналогичные оцениваемому объекту. Оцениваемый объект и объекты-аналоги 2, 3 и 4 находятся в районе Б, а объект-аналог 1 в районе А. В районе А, где расположен объект-аналог 1, цены рыночных сделок с данным видом объектов недвижимости (складскими комплексами) на 5 % меньше (объекты продаются дешевле). Поскольку элемент объекта-аналога 1 превосходит по качеству тот же элемент в оцениваемом объекте (у объекта аналога 1 есть парковка, а у оцениваемого объекта парковка отсутствует), то делается минусовая корректировка: Сн(оф парк) = Ссд1 - Кпарк = 16100 - 2550 = 13 550 тыс.руб. Поскольку в районе А, где расположен объект-аналог 1, цены рыночных сделок с данным видом объектов недвижимости (складскими комплексами) на 5 % дешевле, чем в других районах, то скорректируем стоимость оцениваемого объекта недвижимости на местоположение (в районе Б, где находится оцениваемый объект, он будет продаваться на 5 % дороже, а, соответственно, его стоимость т
План
СОДЕРЖАНИЕ
1. Рынок офисной недвижимости (общий анализ и тенденции)
1.1 Обзор рынка офисной недвижимости
1.2 Анализ рынка офисной недвижимости в Санкт-Петербурге за 1 полугодие 2013 года и прогнозы
2. Сквозная расчетная задача по определению стоимости объекта недвижимости
2.1 Общие условия решения сквозной расчетной задачи
2.2 Определение стоимости объекта недвижимости доходным подходом
2.3 Определение стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом
2.4 Определение стоимости объекта недвижимости затратным подходом
2.5 Определение согласованной стоимости объекта недвижимости (согласование частных результатов оценки)
Список использованной литературы
1. РЫНОК ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ (ОБЩИЙ АНАЛИЗ И ТЕНДЕНЦИИ)