Выбор эффективного варианта использования участка с торговым центром "Вель" в индустриальном районе г. Череповца на основе анализа рынка коммерческой недвижимости. Оценка рыночной стоимости, расчет максимальной продуктивности объекта недвижимости.
Аннотация к работе
Верный выбор варианта наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости является одним из важнейших факторов, влияющих на оценку рыночной стоимости объекта недвижимости. Понятие «наилучшего и наиболее эффективного использования» определяется как вероятное использование оцениваемого объекта с максимальной отдачей, причем непременными являются условия физической возможности, юридической допустимости и финансовой оправданности такого рода действий. Факторы, которые следует принять во внимание при этом, включают потенциал местоположения, рыночный спрос, правовую, технологическую и финансовую обоснованность проекта. Рассмотрев структуру рынка недвижимости города и проведя анализ ближайшего окружения объекта оценки, можно делать выводы о том, какого типа недвижимость может быть востребована в зоне расположения объекта. Факторы, определяющие оптимальное использование земли: 1) местоположение - оказывает основное влияние на стоимость земельного участка (учитываются перспективность местоположения, транспортная доступность); 2) рыночный спрос - данный фактор отражает соотношение спроса и предложения на рынке, изучается для обоснования выбираемого варианта использования земельного участка (перспективы рыночного спроса на предлагаемое использование, виды налогов и другие условия). Необходимо выделить сегмент рынка, на нем и нужно развивать деятельность; 3) финансовая обоснованность - подразумевает способность проекта обеспечить доход от использования земельного участка. Получаемый доход должен быть достаточным для возмещения затрат инвесторов и для обеспечения получения ожидаемой прибыли; 4) физическая пригодность участка - это перспектива создания улучшений - размер, климат, топография, качество грунта, экологические параметры, инженерно-геологические и гидрогеологические характеристики участка, существующее зонирование и т. д.; 5) физическая осуществимость и технологическая обоснованность - это анализ соотношения качества, расходов и сроков реализации проекта, доступность транспорта, вероятность стихийных бедствий, возможность подключения к коммунальным удобствам, учет размеров и формы участка; 6) законодательная или юридическая допустимость связана с соответствием варианта использования земельного участка действующему законодательству. Для недвижимости это означает, например, что выбор торговой функции, допускаемой правилами зонирования и потребностями социума, в качестве наилучшей, должен быть поддержан выбором типа (категории) заведения, размера и характера планировки здания, продуктовой гаммы и пула арендаторов, обеспечивающих наибольшую эффективность (доходность) этой функции. В связи с этим целесообразно оставить в пользовании предложенное американцами словосочетание «наилучшее и наиболее эффективное использование» (далее ННЭИ). Однако при этом вместо фразы «анализ наилучшего и наиболее эффективного использования…», появившейся после «буквального» перевода американского «highest and best use analysis», следует писать «анализ с целью выбора варианта …» или проще - выбор варианта наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки (анализируются разнообразные варианты, из которых выбирается наилучший). Один раз сэкономив на консультации несколько тысяч долларов, можно получить разницу в годовом доходе в сотни тысяч долларов, а можно изначально обречь проект на провал. Данные по официальному уровню инфляции можно брать из «Российской газеты» или Интернета. Раздел 2. Практическая часть 2.1 Резюме проекта Объектом исследования является торговый центр «Вель», который находится в индустриальном районе города Череповца. Конкурирует с более новыми и современными торговыми центрами г. Череповца. 2.2 Описание проекта Объект исследования - торговый центр «Вель», расположенный в индустриальном районе, по адресу - ул. М. Горького, 32, общей площадью - 670 кв.м., полезная площадь 570 кв.м., здание двухэтажное, группа капитальности - 2, строительный объём - 3200 м. куб, класс здания - микрорайонный торговый центр, кадастровый номер - 35ХХХХХХ, связан переходом из торгового центра «Универбыт» и торгового центра «Южок», но является отдельным торговым центром. 2.3 Особенности местоположения объекта Местоположение играет большую роль в эффективности использования объекта.