Обзор методов оценки недвижимости - Реферат

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью. Этот метод применим в том случае, когда существует рынок земли и недвижимости, существуют реальные продажи, когда именно рынок формирует цены, и задача оценщиков заключается в том, чтобы анализировать этот рынок, сравнивать аналогичные продажи и таким образом получать стоимость оцениваемого объекта. Метод сравнения продаж применяется при наличии достаточного количества достоверной рыночной информации о сделках купли-продажи объектов, аналогичных оцениваемому. К элементам сравнения относят характеристики объектов недвижимости и сделок, которые вызывают изменение цен на недвижимость.Нормативные методы предназначены для оценки объектов недвижимости, как правило, не отличающихся уникальными свойствами. № 112 (и в серии последующих нормативных федеральных правительственных актов и детализирующих их в привязке к местным условиям актов региональных властей) установлен порядок определения ставок земельного налога и нормативной цены земли. Последняя, в частности (не затрагивая исторически болезненную для России проблему свободной купли-продажи земли), предназначена для применения в важных ситуациях обеспечения экономического регулирования земельных отношений, например, при передаче земли в собственность гражданам, при установлении коллективно-долевой собственности на землю, при передаче земельных участков по наследству, дарении, получении банковского кредита под залог земельного участка и в ряде других случаев. При использовании нормативных схем местным органам власти могут быть предоставлены различные специальные регулирующие права, например: при операциях купли-продажи земельных участков (в том числе продажи прав долгосрочной аренды городских земель) на конкурсной основе - право повышать их нормативную цену, но не более чем на нормативно фиксированный процент (например, 50%); В частности, в Великобритании процессы выкупа муниципального жилья нацелены, с одной стороны, на повышение качества жизни, а с другой - на возможности улучшения содержания жилых домов после перехода бремени ответственности за жилье на частного собственника.) Обратим внимание, что бесплатная приватизация и бесплатное предоставление муниципального жилья порождают интересный феномен на рынках жилья.Метод балансовой стоимости (МБС) использует для определения оценочной стоимости объекта недвижимости, например имущественного комплекса предприятия, исключительно данные его баланса.В принципе метод восстановительной стоимости (МВС) так же, как и метод балансовой стоимости (МБС и МИБС), является затратным, ориентированным на объемы ранее произведенных затрат на создание объекта оценки. Однако при его применении удается преодолеть некоторые недостатки, связанные с оценками по методам балансовой стоимости. Оценка по схеме МВС включает прямой пересчет всех видов затрат на воссоздание объекта. Таким образом, расчет по схеме МВС непосредственно "восстанавливает" данный объект и определяет стоимость такого восстановления. Для учета процессов физического износа, изменяющегося во времени строительного состояния объекта применяется метод остаточной восстановительной стоимости (МОВС).Различие состоит в том, что в методах замещения воссоздаваемый объект при проведении сметно-финансовых расчетов принимается адекватным оцениваемому объекту только по своему функциональному назначению и основным функциональным параметрам. Вместе с тем объект модифицируется по сравнению с периодом своей постройки в прошлом, в направлении учета современных требований и технологических возможностей. Таким образом, если в методах восстановительной стоимости мы ведем стоимостные вычисления для полных копий объектов оценки, то в методах замещения мы работаем с замещающими их функциональными копиями. Этим самым в методологию оценивания через идею замещения объектов вносится еще одна экспертная составляющая, которая поднимает проблему обоснованного выбора функциональной копии оцениваемого объекта.Принципиальное отличие метода восстановительной стоимости по аналогам (МВСА) от методов "просто" восстановительной стоимости (МВС) и замещения (МЗ) как раз и состоит в аналоговом способе, которым оценивается создание объекта в текущих ценах. В рассматриваемом методе оценка производится на основе предварительного подбора и сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, уже созданными в данное время. В результате задача проведения прямых расчетов всех видов затрат (как это имело место ранее - при рассмотрении МВС и МЗ) диктует необходимость выполнения действий: нахождение современного

Содержание

1. Введение

2. Классификация методов оценивания недвижимости, их содержание, сфера применения

2.1 Нормативные методы

2.2 Затратные методы

2.2.1 Метод балансовой стоимости

2.2.2 Метод восстановительной стоимости

2.3 Методы замещения

2.4 Сравнительные (аналоговые) методы

2.4.1 Метод восстановительной стоимости по аналогам

2.4.2 Метод сравнения

2.4.3 Метод инвестиций

2.5 Доходные и другие (комбинированные) методы

2.5.1 Метод капитализации прибыли

2.5.2 Метод приведенного чистого дохода

2.5.3 Метод подрядчика

2.5.4 Метод остатка

2.5.5 Метод предпринимательской оценки

3. Заключение

4. Список литературы