Правове регулювання інвестиційного будівництва житла в Україні. Поняття інвестиційного договору, порядок укладення, зміни та його припинення. Цивільно-правова відповідальність сторін за договором у разі порушення його умов або неналежне їх виконання.
Аннотация к работе
Такий напрямок вирішення житлової проблеми наших громадян був закріплений у багатьох нормативних актах, що й зумовило розвиток інвестиційного житлового будівництва, а інвестиційні договори стали однією з підстав виникнення права власності на житло. Відсутність встановленого законодавством порядку укладення таких договорів, закріплення прав та обовязків сторін, процедури реєстрації права власності призводить до негативних наслідків для інвесторів, які вкладають кошти в інвестиційне будівництво. В звязку з цим виникає питання про необхідність погодження такої реконструкції чи перебудови з власниками квартир чи з обєднанням співвласників багатоквартирного будинку, визначення кола осіб, які мають право укладати інвестиційні договори, визначення прав місцевих органів влади і управління в процесі такого будівництва. Пропонується юридичне визначення інвестиційного договору на будівництво житла як договору, на підставі якого одна сторона, інвестор, зобовязується передати інвестиції реципієнту та прийняти у власність житло, а інша сторона, реципієнт, зобовязується прийняти, використати або направити інвестиції на будівництво житла та передати інвестору документи, необхідні для реєстрації ним права власності. Обґрунтовується висновок про те, що інвестиційний договір на будівництво житла є самостійним видом цивільного договору, який не можна віднести до таких цивільних договорів, як: купівлі-продажу, оскільки на підставі інвестиційних договорів на будівництво житла відбувається не перехід права власності, а первинне виникнення права власності; до підряду, тому що інвестор не має права на самостійне будівництво житла; до сумісної діяльності (дольової, пайової участі), оскільки за інвестиційним договором не виникає спільної власності на предмет договору.Інвестування в житлове будівництво було виділено як один із способів задоволення житлової потреби постановою Верховної Ради України "Про заходи щодо залучення додаткових коштів на житлове будівництво та створення ринку житла" від 22 лютого 1994 р., яка надала право будівельним організаціям з метою залучення додаткових коштів для нарощування обсягів житлового будівництва та створення ринку житла, у разі відсутності у замовників коштів, завершувати, за їх згодою, розпочате будівництво жилих будинків за рахунок власних або залучених коштів, а також визнавалося за доцільне залучати додаткові кошти на нове будівництво та завершення розпочатого будівництва житла шляхом випуску житлових (цільових) облігацій відповідно до чинного законодавства. В ході написання підрозділу 1.2 "Поняття інвестиційного договору на будівництво житла" автор прийшов до висновку, що інвестиційний договір на будівництво житла - це цивільний договір, на підставі якого одна сторона, інвестор, зобовязується передати інвестиції реципієнту та прийняти у власність житло, а інша сторона, реципієнт, зобовязується прийняти, використати або направити інвестиції на будівництво житла та передати інвестору документи, необхідні для реєстрації ним права власності. Зокрема на підставі дослідження правової природи та найсуттєвіших ознак договорів будівельного підряду, пайової (дольової) участі у будівництві, купівлі-продажу, сумісної діяльності автором робиться висновок про те, що інвестиційні договори на будівництво житла не можна віднести до вищезазначених цивільних договорів, інвестиційний договір на будівництво житла є самостійним видом цивільного договору, на підставі якого виникає право власності у інвестора на обєкт інвестування. Так, за інвестиційним договором на будівництво житла інвестор зобовязаний вносити інвестиції в порядку, передбаченому договором, та має право отримати у власність житло після закінчення будівництва, а реципієнт несе обовязок спрямовувати інвестиції, отримані від інвестора, на будівництво житла, або збудувати житло за рахунок інвестицій, наданих інвестором. Враховуючи специфіку інвестиційних договорів на будівництво житла, дисертант виділяє інші критерії, характерні саме для цього виду інвестиційних договорів, зокрема виділяється такий критерій, як спосіб будівництва житла за інвестиційними договорами на будівництво, а саме: договори, направлені на створення нового житла, наприклад у випадку будівництва нового багатоквартирного будинку, коли право власності на обєкт нерухомості виникає у інвестора вперше; договори, які передбачають будівництво житла шляхом добудови додаткових приміщень до вже існуючих житлових будинків; договори, направлені на реконструкцію вже існуючого обєкта нерухомості, наприклад у випадку перебудови горища у житловому будинку, проведення капітального ремонту та реконструкції обєкту нерухомості.На підставі теоретичних досліджень, судової практики та зроблених на їх основі висновків автором запропоновано визначати інвестиційний договір на будівництво житла як договір, на підставі якого одна сторона - інвестор - зобовязується передати інвестиції реципієнту та прийняти у власність житло, а інша сторона - реципієнт - зобовязується прийняти, використати