Методы оценки недвижимости в сравнительном подходе. Метод валового рентного мультипликатора. Методика проведения корректировок, используемых в сравнительном подходе к оценке недвижимости. Метод капитализации арендных платежей, анализ парных продаж.
Аннотация к работе
Сравнительный подход является одним из трех подходов к оценке недвижимости и представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.Сравнительный подход требует от оценщика следующих знаний специфических приемов: • Единицы сравнения;. Единицы сравнения - адекватные, подходящие единицы сравнения, которые передают информацию об объекте недвижимости наиболее эффективным и понятным способом; выбор их впрямую влияет на результат. Выбираются они в соответствии с рыночным стандартом и должны быть типичными для определенного сегмента рынка. Выбор единицы сравнения зависит от вида оцениваемой недвижимости, и различными сегментами рынка недвижимости используются различные единицы сравнения. В качестве единицы цены площади неосвоенного земельного участка используются цены за: • 1 га (сельскохозяйственные и лесные угодья либо территории промышленной зоны и т.п.);. • цена за 1 м2 - при продажах в городах земли под застройку;.Метод сравнительного анализа продаж в настоящее время наиболее востребован в российской оценочной практике. Рассмотрим этапы оценки стоимости объекта недвижимости методом сравнительного анализа продаж: • Анализ территориального рынка недвижимости и сбор информации по недавно совершенным сделкам и предложения о покупке продаже объектом, схожих с оцениваемым объектом по назначению, размеру, физическому состоянию, местоположению;.Метод соотнесения цены и дохода основывается на предложении, что величина дохода, приносимого недвижимостью, является ценообразующих фактором и анализ соразмерности цены и дохода по аналогичным объектам дает основание для использования усредненных результатов при оценке конкретного объекта недвижимости.Валовой рентный мультипликатор - это показатель отражающий соотношение цены продажи и валового дохода объекта недвижимости. Данный показатель рассчитывается по аналогичным объектам недвижимости и используются как множитель к адекватному показателю оцениваемого объекта.Сравнения характеристик аналогов и оцениваемого объекта позволяет выявить отличия, которые влияют на цену и, следовательно, требует ее изменения.Внесение поправок - это процесс моделирования стоимости оцениваемой недвижимости путем внесения корректировок в цену аналогов в связи с несовпадением ценообразующих параметров объекта оценки и аналогов.Оценщик может использовать различные методы расчета поправок, однако математические расчеты не должны превалировать над здравым смыслом и профессиональными суждениями оценщика. В настоящее время наибольшее распространение получили следующие методы расчета величины поправок: · метод анализа затрат; · метод анализа парных продаж; · метод прямого сравнения характеристик; · метод капитализации арендных платежей; · экспертный метод; · метод статистического анализа;Величину корректировки на наличии или отсутствие ценообразующего параметра можно рассчитать на основе информации, полученной от ремонтных, строительных или других аналогичных компаний о затратах на установку оцениваемого элемента. Поскольку данная информация получена на дату оценки, сведения будут отражать рыночную величину затрат, которые, как правило, не учитывают реакции рынка на наличие дополнительных улучшений. Оцениваемое улучшение, с одной стороны, избавляет инвестора от необходимости его самостоятельной установки, с другой - наличие конкретного улучшения не всегда соответствует требованиям рынка. Переход от затрат на восстановление элемента к его стоимостному вкладу может быть обеспечен применением коэффициента удобства пользователя.Данный метод позволяет рассчитать поправку на основе сравнения цен объектов, имеющих заданное расхождение в характеристиках. Парной продажей называется продажа двух объектов, сходных по параметрам во всем, кроме одной характеристики, на которую необходимо рассчитать корректировку.Метод прямого анализа характеристик применяется в том случае, если для применения метода парных продаж отсутствует необходимая информация, а так же в том, если данный способ дает лучшие результаты. Данный метод целесообразно использовать для расчета и внесения корректировок на износ, время продажи, наличие дополнительных улучшений.Капитализация арендных платежей или различий в их поступлении может использоваться для получения поправки, когда арендная плата объектов недвижимости зависит от наличия какой либо характеристики.