Анализ лучшего и наиболее эффективного использования объектов недвижимости. Определение стоимости здания различными подходами к оценке недвижимости. Особенности использования затратного, сравнительного и доходного подходов к оценке объекта недвижимости.
Аннотация к работе
Начальным этапом процесса оценки является постановка задачи оценки. Оцениваемый объект недвижимости представляет собой помещение пристройку общей площадью 160 м2.Определение наилучшего и наиболее эффективного (оптимального) использования считается наиболее важным в процессе оценки. Принцип лучшего и наиболее эффективного использования основан на определении стоимости недвижимости в случае использования объекта наилучшим (наиболее эффективным, оптимальным) образом (физически возможным и юридически разрешенным).Традиционными подходами определения стоимости недвижимости являются затратный, сравнительный и доходный. В рамках каждого подхода используются определенные методы расчета. В результате применения этих подходов получаются три различные величины стоимости одного и того же объекта, на основании которых определяется итоговая величина стоимости.Затратный метод основан на том, что стоимость недвижимости определяется исходя из стоимости земельного участка и затрат на воспроизведение (замещение) имеющихся на нем улучшений (зданий и сооружений) за вычетом накопленного износа (физического, функционального, внешнего). Основная расчетная формула: Сзп = Сз Снс - Ин, (1) где Сзп - стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках затратного подхода, тыс. р;. Для этого анализируются цены аналогичных участков. Асфальтобетонное покрытие До 10 % До 30 % До 50% До 30% До 50% До 10% До 30%.Сравнительный подход основан на определении стоимости недвижимости на основе сравнительного анализа рыночных данных о продажах аналогичных объектов. Одним из методов данного подхода является метод прямого сравнения продаж, который использовался для оценки стоимости земельного участка. Стоимость оцениваемого объекта определяется исходя из конкретного типа здания, назначения, объема и площади помещения, материала постройки и других типовых характеристик аналога, при этом учитываются сопутствующие факторы (экологическая обстановка, удаленность от населенных пунктов или от центра города, от автомагистрали, условия сделки, цены и даты продажи объекта-аналога).Доходный подход заключается в преобразовании в текущую стоимость недвижимости ожидаемых выгод, которые может принести использование или будущая продажа объекта. Для определения стоимости объекта оценки используется метод прямой капитализации дохода. ЧОД - чистый операционный доход оцениваемого объекта за год, тыс. р.;. ПВД - это доход, который можно получить от недвижимости при полной занятости площадей без учета потерь и расходов.