Исследование возможностей развития обратной ипотеки в России - Магистерская работа

Еще в девяностные годы прошлого столетия ученые и специалисты по герантологии обратили внимание на то, что все значимее стал проявляться эффект старения, при этом граждан, выходящих на пенсию становилось больше, а их доходы, очевидно, существенно сокращались, так как они больше не работали, но и пенсия зачастую не могла обеспечить привычный уровень жизни. Обратная ипотека - это необслуживаемый заем под залог имеющегося имущества, погашение которого происходит после сметри заемщика, либо после его решения покинуть заложенную недвижимость. Размер кредита рассчитывается индивидуально и составляет определенный процент от стоимости жилья в зависимости от возраста пенсионера, оценочной стоимости его недвижимости и от формы выплаты (единовременной или равными долями в течение определенного срока). Целевой аудиторией данной программы являются, в первую очередь, одинокие пенсионеры или семейные пары, которые имеют в собственности недвижимость и которые хотят улучшить за счет залога этой недвижимости качество своей жизни, включая ремонт жилья и дорогостоящие операции. Безусловно, свои выгоды от введения этого инструмента получает и государство, так как увеличивается потребительский спрос, и банковская система, получающая доплнительный источник дохода с низкими рисками.С момента его появления в 1961 г. было произведено много изменений, прежде чем обратная ипотека стала безопасным финансовым инструментом, который мы имеем сегодня. Согласно мнению редактором журнала “Reverse review”, развитие продукта было стремительным, он также расширялся за счет других инновационных заемных продуктов, улучшались практики работы с ним, повышалась осведомленность пользователей и пересматривались возможности, которые получали пенсионеры, заинтересованные в обратной ипотеке. В течение первого заседания конресса, посвященного вопросам развития обратной ипотеки в 1983 г., сенат одобрил предложение сенатора Джона Хейнца ввести программу обратной ипотеки, застрахованную Федеральным Жилищным Агентством (Federal Housing Administration - FHA). В 1987 конгресс одобрил билль Федерального Жилищного Агентства (ФЖА), который назывался the Home Equity Conversion Mortgage Demonstration и фактически представлял собой пилотную программу выдачи обратных ипотек со страхованием. Также в этом году Ассоциация пенсионеров Америки провела свой первый национальный опрос, касающийся обратной ипотеки и заемщиков и выяснила, что, в первую очередь, мотивацией к участию в программе является страхование от несчастных случаев и желание улучшить качество жизни.Частный рынок обратных ипотек испытал период оживления: в 1980-е годы в США недвижимость быстро дорожала, что вызвало подъем рынка обратных ипотек. В 2006 г. компания Financial Freedom была самым крупным кредитором по обратным ипотекам в США, имея более 77000 займов на сумму 2,9 миллиарда долларов, однако программа была свернута в июле в связи с банкротством ее материнского банка В июне 2008 г. программа обратных ипотек компании Financial Freedom была свернута в связи с банкротством ее материнского банка INDYMAC Bancorp. В 1996-2008 гг. был еще один крупный игрок - Федеральная национальная ассоциация ипотек (Fannie Mae), имевших собственный продукт обратных ипотек - HOMEKEEPER, имевшей два отличия от НЕСМ: позволяла делать займы до 417 000 долларов и закладывать квартиры в многоквартирных домах. На рынке возобновили свою деятельность некоторые кредиторы и также появились слухи о том, что другие кредиторы вскоре предложат новые условия по обратной ипотеке для пенсионеров. На волне этих новостей крупнейший кредитор по обратной ипотеке в Австралии - Seniors First - также принял меры по ребрендингу продуктов Reverse Mortgage Australia | Seniors First Reverse Mortgages.Также выплаты по займу зависят от процентной ставки по ипотеке, коэффициента займа (LTV, считается как отношение занимаемой суммы к стоимости дома), издержек оформления кредита и прогнозируемого удорожания стоимости дома. Более того, модель предполагает, что заемщики получают платежи по обратной ипотеке в течение жизни, даже если они покадают свой дом. Единовременная выплата (Lump Sum, LS) по обратной ипотеке для заемщика без семьи (одного) рассчитывается как сумма, которая зависит от возраста заемщика (а) до максимального срока дожития (в модели 110 лет), начальной стоимости дома (HEQ), которая ежегодно пересчитывается с учетом коэффициета повышения стоимости (RG), дисконтированного с учетом ставки по ипотеке (RM) и взвешенного с учетом вероятности сметри заемщика каждый год (pt): (1) Если заемщик хочет получать доход от обратной ипотеки в форме аннуитета (PMT), то такой платеж может быть рассчитан как единовременная выплата (LS) равная чистой приведенной стоимости потока аннуитетных платежей со ставкой дисконтирования RA и умноженной на вероятность того, что заемщик в данный момент жив (1-pt): (2) Модель рассчитывает ежемесячные платежи по обратной ипотеке в два шага: первый-это максимальная сумма, которую заемщик может получить как единовременную вып

Оглавление

Введение

Глава 1. История развития инструмента обратной ипотеки

1.1 Общие сведения об инструменте обратной ипотеки

1.2 Особенности применения инструмента обратной ипотеки в различных государствах

Глава 2. Критический анализ существующих моделей обратной ипотеки

2.1 Анализ модели обратной ипотеки из статьи Mayer C. J., Simons K. V. A new look at reverse mortgages: Potential market and institutional constraints (1994)

2.2 Анализ модели обратной ипотеки из статьи Cocco J., Lopes P. Reverse Mortgage Design (2014)

2.3 Анализ модели из статьи Ma S., Cho D. The Building of New Reverse Mortgage Payment Plans in the Korean Housing Market (2007)

Глава 3. Методы оценки недвижимости и анализ законодательной базы в РФ

3.1 Анализ законодательной базы по вопросу оценки недвижимости

3.2 Методы оценки недвижимости

Глава 4. Составление системы платежей для г. Москва

4.1 Описание методики расчета платежей

4.2 Прогнозирование темпов роста стоимости недвижимости

4.3 Расчет платежей по обратной ипотеке

Заключение

Список литературы

Еще в девяностные годы прошлого столетия ученые и специалисты по герантологии обратили внимание на то, что все значимее стал проявляться эффект старения, при этом граждан, выходящих на пенсию становилось больше, а их доходы, очевидно, существенно сокращались, так как они больше не работали, но и пенсия зачастую не могла обеспечить привычный уровень жизни. Другой стороной этого явления стало сокращение потребительского спроса, а, значит, замедление темпов роста экономики. Для того, чтобы исправить эту ситуацию был найден эффективный инструмент - обратная ипотека.

Обратная ипотека - это необслуживаемый заем под залог имеющегося имущества, погашение которого происходит после сметри заемщика, либо после его решения покинуть заложенную недвижимость. Что касается схемы выплат, то заемщик может выбрать либо единовременную выплату (LSUM), либо ежемесячные платежи (аннуитет). При этом проценты начисляются на выданную сумму и погашаются вместе с погашением основной суммы долга. Размер кредита рассчитывается индивидуально и составляет определенный процент от стоимости жилья в зависимости от возраста пенсионера, оценочной стоимости его недвижимости и от формы выплаты (единовременной или равными долями в течение определенного срока).

Целевой аудиторией данной программы являются, в первую очередь, одинокие пенсионеры или семейные пары, которые имеют в собственности недвижимость и которые хотят улучшить за счет залога этой недвижимости качество своей жизни, включая ремонт жилья и дорогостоящие операции. Безусловно, свои выгоды от введения этого инструмента получает и государство, так как увеличивается потребительский спрос, и банковская система, получающая доплнительный источник дохода с низкими рисками.

Что касается стран, в которых активно развивается данный инструмент - это США, Канада, Великобритания и Австралия. Опыт этих государств показывает, что у заемщиков увеличивается продолжительность жизни за счет улучшения условий жизни. Это отвечает также и интересам кредитора, который получит больший процентный доход, если срок обратной ипотеки увеличивается.

Из сказаного выше очевидно, что инструмент является достаточно удобным как для заемщика, так и для кредитора, что объясняет актуальность темы данной исследовательской работы.

Целью работы является составление модельного расчета системы платежей по обратной ипотеки для г. Москва.

В соответсвии с целью были выделены следующие задачи: · Обзор литературы и исследования истории развития обратной ипотеки в мире

· Анализ моделей, применяемых в различных странах

· Критический анализ расчетных моделей для определения сумм платежей

· Выбор базовой модели для проведения расчетов

· Анализ законодательной базы в области оценки недвижимости

· Определение методов оценки недвижимости

· Составление базы данных по стоимости недвижимости

· Анализ факторов, влияющих на стоимость недвижимости

· Адаптация выбранной модели для существующий реалий экономики

· Составление системы платежей для различных процентных ставок и периодов времени Предмет: обратная ипотека

Объект: система платежей по обратной ипотеке

Таким образом результатом выполнения всех указанных выше задач должа быть модельная система платежей, после чего должен быть сделан вывод о применимости данного инструмента в России.