Структура доходного подхода, методы капитализации доходов. Экономический анализ реструктуризации реконструируемого объекта недвижимости: общая характеристика, финансовые показатели, рентабельность; обслуживание долга. Определение стоимости недвижимости.
Аннотация к работе
1. Теоретическая часть 1.1 Структура доходного подхода 1.2 Метод капитализации доходов 1.2.1 Метод прямой капитализации (метод прямого сопоставления) 1.2.2 Метод связанных инвестиций: заемного и собственного капитала 1.2.3 Метод связанных инвестиций: земля и здания 1.2.4 Кумулятивный (суммарный) метод 1.2.5 Метод Эллвуда 1.3 Метод дисконтированных денежных потоков 2. Расчетно-практическая часть 2.1 Экономический анализ реструктуризации объекта недвижимости 2.2 Общая характеристика реконструируемого объекта недвижимости 2.3 Расчет кассовых поступлений 2.4 Расчет финансовых результатов 2.5 Обслуживание долга 2.6 Стоимость недвижимости 2.7 Кассовые поступления от сделок с недвижимостью 2.8 Расчет рентабельности вариантов по текущей стоимости кассовых поступлений 3. Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП Заключение Список использованной литературы Введение Понятие «недвижимое имущество» впервые сформулировано в римском праве в связи с введением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов, и в настоящее время оно стало общепринятым во всех странах мира. Ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам или к недвижимости относят земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Теоретическая часть 1.1 Структура доходного подхода Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает: o качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы; o риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона. Доходный подход используется при определении: · инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта; · рыночной стоимости. Таким образом, метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость. [4] Постоянные операционные расходы - не зависят от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставленных услуг: · налог на имущество; · страховые взносы; · заработная плата обслуживающего персонала налоги на нее.