Нормативно-правовая база ипотеки, которая включает законы, постановления правительства РФ и другие подзаконные акты. Типы ипотечных ставок. Оформление ипотеки дома или квартиры. Ограничения по возрасту для молодых заемщиков, льготы от государства.
Аннотация к работе
Оформление ипотеки - многоэтапная процедура, включающая сбор документов, прохождение кредитной комиссии банка, поиск подходящего жилья, его оценку и страхование, заключение договора ипотеки. В соответствии с этим Законом ипотека имеет место тогда, когда обеспечением обязательства служит недвижимость. Однако, как правило, наиболее распространенным основанием возникновения ипотеки является договор, в соответствии с которым определяются объект ипотеки, залогодатель, залогополучатель и другие участники конкретной сделки. В данном законе об ипотеке рассматриваются основные понятия, относящиеся к ипотечному кредитованию и ипотечным процессам, вопросы регулирования ипотеки, обязательства и требования, обеспечиваемые ипотекой. Один из важных аспектов, содержащихся в Федеральном законе "Об ипотеке" - это страхование заложенного имущества и ответственности заемщика за невозврат кредита, поскольку многие заемщики особенно опасаются того, что будет с ними в случае того, если они не смогут вернуть банку кредит.
Введение
Ипотека - это залог недвижимости для обеспечения обязательств перед кредитором. При ипотечном кредитовании заемщик получает кредит на покупку недвижимости или другие цели. Его обязательством перед кредитором является погашение кредита, а обеспечивает исполнение этого обязательства залог недвижимости. При этом покупать и закладывать можно не только жилье, но и другие объекты недвижимости - землю, автомобиль, яхту и т.д. Недвижимость, приобретенная с помощью ипотеки, является собственностью заемщика кредита с момента приобретения. Термин ипотека в России обычно применяется в связи с решением жилищных проблем.
Самый распространенный вариант использования ипотеки в России - это покупка квартиры в кредит. Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жилье, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру. Ипотечные кредиты выдаются банками, и условия кредитования у всех разные. На государственном уровне в России ипотека находит поддержку в виде разработанного ипотечного законодательства , а так же специально созданных государством ипотечных агентств .
Оформление ипотеки - многоэтапная процедура, включающая сбор документов, прохождение кредитной комиссии банка, поиск подходящего жилья, его оценку и страхование, заключение договора ипотеки. На этом нелегком пути может помочь ипотечный брокер . Так же может потребоваться помощь агентства недвижимости при покупке квартиры в кредит .
Когда ипотечный кредит получен и жилье приобретено, наступает время «расплаты». Погашение кредита может осуществляться как наличными деньгами, так и безналично, либо в строго определенные дни, либо в любой день месяца - эти условия определяются банком-кредитором. Возможность досрочного погашения кредита так же определяется ипотечным банком.
Правовая база ипотеки в России
В связи с увеличением объемов делового оборота недвижимости в России все активнее стали использоваться такие инструменты, как залог недвижимого имущества, внесение недвижимости в качестве вклада в уставный капитал и др. В этой связи объективно проявилась необходимость правового регулирования вопросов, связанных с оборотом недвижимого имущества. В результате законотворческой работы был принят Закон №102-ФЗ от 16 июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
В соответствии с этим Законом ипотека имеет место тогда, когда обеспечением обязательства служит недвижимость. В указанном Законе (ч. 2 ст. 1) также содержится норма о том, что по обязательству, обеспеченному залогом, залогодателем может быть как сам должник, так и лицо, не обремененное этим обязательством. То есть Закон позволяет третьему лицу выступать поручителем по займу.
Указанный Закон однозначно определяет, что заложенная недвижимость остается у залогодателя, и этим подчеркивается одно из главных условий ипотеки, по которому залогодатель владеет и пользуется имуществом, т.е. имеет место залог не только с оставлением имущества у залогодателя, но и с сохранением его оборота, имеющего определенные ограничения.
Залог имеет место, например, при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества. В этом случае получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество. Однако, как правило, наиболее распространенным основанием возникновения ипотеки является договор, в соответствии с которым определяются объект ипотеки, залогодатель, залогополучатель и другие участники конкретной сделки. Помимо ограничений на состав объектов, вовлекаемых в деловой оборот по ипотеке, законодательство регулирует также состав и типы сделок, обеспечение по которым может быть представлено в виде ипотеки. Как указывается в законе, ипотека обслуживает только основное обязательство. Поэтому существует определенный перечень обязательств, обеспечиваемых ипотекой, включающий в себя следующие из них: кредитный договор (ст. 819 ГК РФ);
договор займа (ст. 807 ГК);
договор иного обязательства, в т.ч. обязательства, основанного на купле-продаже (ст. 454 ГК), аренде (ст. 606 ГК), подряде (ст. 702 ГК);
другой договор (ст. 420 ГК);
причинение вреда (п. 1 ст. 8 ГК).
Данный перечень не носит исчерпывающего характера и может быть расширен, поскольку имеется оговорка «если иное не предусмотрено федеральным законом».
Таким образом, в настоящее время созданы как правовые, так и экономические основы ипотеки. Правовые основы в сущности составляют нормативно-правовую базу ипотеки, которая включает законы, постановления правительства РФ и другие подзаконные акты.
Законы об ипотеке
Согласно российскому законодательству, ипотеку регулируют следующие нормативные акты: 1. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
В данном законе об ипотеке рассматриваются основные понятия, относящиеся к ипотечному кредитованию и ипотечным процессам, вопросы регулирования ипотеки, обязательства и требования, обеспечиваемые ипотекой.
В Федеральном законе "Об ипотеке (залоге недвижимости)" можно ознакомиться с полезной информацией о содержании договора по оформлению ипотеки и его государственной регистрации. Также он рассказывает о том, что такое закладная и осуществление прав по закладной, а также исполнение обеспеченного ипотекой обязательства.
Один из важных аспектов, содержащихся в Федеральном законе "Об ипотеке" - это страхование заложенного имущества и ответственности заемщика за невозврат кредита, поскольку многие заемщики особенно опасаются того, что будет с ними в случае того, если они не смогут вернуть банку кредит.
2. Федеральный закон № 188-ФЗ от 29 декабря 2004 "Жилищный кодекс Российской Федерации"
Данный кодекс регулирует основные начала жилищного законодательства, различные аспекты жилищных отношений, действие жилищного законодательства во времени, объекты жилищных прав, право собственности и т.д.
3. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
Данный федеральный закон описывает все необходимые подробности, связанные с регистрацией прав на недвижимое имущество, в том числе и по ипотеке. Государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя или залогодержателя после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество. К заявлению залогодателя или залогодержателя прилагается договор об ипотеке вместе с указанными в договоре документами.
4. Федеральный закон № 218-ФЗ от 30 декабря 2004 "О кредитных историях"
Федеральным законом "О кредитных историях" определяются понятие и состав кредитной истории, основания, порядок формирования, хранения и использования кредитных историй, регулируется связанная с этим деятельность бюро кредитных историй, устанавливаются особенности создания, ликвидации и реорганизации бюро кредитных историй, а также принципы их взаимодействия с источниками формирования кредитной истории, заемщиками, органами государственной власти, органами местного самоуправления и Банком России.
5. Постановление Правительства № 285 от 13 мая 2006 г. "Об утверждении Правил предоставления молодым семьям субсидий на приобретение жилья в рамках реализации подпрограммы "Обеспечение жильем молодых семей" федеральной целевой программы "Жилище" на 2002-2010 гг.
Постановление устанавливает порядок предоставления молодым семьям субсидий на приобретение жилья, в том числе на уплату первоначального взноса при получении ипотечного жилищного кредита или займа на приобретение жилого помещения или создание объекта индивидуального жилищного строительства (далее - субсидии), в рамках реализации подпрограммы "Обеспечение жильем молодых семей" федеральной целевой программы "Жилище" на 2002-2010 годы, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 17 сентября 2001г. N 675 (Собрание законодательства Российской Федерации, 2001, N 39, ст. 3770; 2006, N 6, ст. 694), а также выполнения в 2006 году обязательств по компенсации части затрат на приобретение или строительство жилья, произведенных молодыми семьями - участниками подпрограммы "Обеспечение жильем молодых семей", входящей в состав федеральной целевой программы "Жилище" на 2002 - 2010 годы, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 28 августа 2002 г. N 638 (Собрание законодательства Российской Федерации, 2002, N 35, ст. 3386), при рождении (усыновлении) ребенка.
6. Федеральный закон № 215-ФЗ от 22 декабря 2004 «О жилищных накопительных кооперативах» (в редакции от 23.07.2008).
7. Федеральный закон № 117-ФЗ от 11 июля 2001 «О кредитных потребительских кооперативах граждан» (в редакции от 03.11.2006).
Ипотечные ставки. Проценты ипотеки
Ставка ипотеки - ключевой фактор при выборе ипотечной программы. Сегодня ипотечные ставки находятся в диапазоне 7-12% по валютным кредитам и 8-14% по кредитам в рублях. Это самый низкий уровень ставок за всю историю российской ипотеки. Но, тем не менее, он все еще достаточно высок, чтобы приводить к существенным переплатам за приобретаемое жилье. За срок кредитования в 15-20 лет заемщик ипотечного кредита может выплатить двойную-тройную цену жилья и даже более.
Обычно банки утверждают процент ипотеки в индивидуальном порядке по каждому выдаваемому кредиту, так как он зависит от: объекта кредитования - предполагается приобрести квартиру или дом. Во втором случае ставка ипотеки может быть выше. рынка недвижимости - первичный или вторичный. По строящемуся жилью проценты ипотеки выше изза риска, что строительство не будет закончено. Существуют ипотечные программы, предусматривающие повышенную ипотечную ставку на период строительства и снижение ставки после сдачи дома. формы подтверждения доходов. Если доход не может быть подтвержден официально (справкой по форме 2-НДФЛ), то ставка ипотеки может быть повышена на 1-2%. срока кредитования. Некоторые банки применяют схему: чем длиннее срок ипотечного кредита, тем выше ипотечная ставка. первоначального взноса. Если первоначальный взнос составляет значительную часть стоимости приобретаемого жилья, то проценты ипотеки могут быть снижены.
Типы ипотечных ставок
Наиболее распространенными являются фиксированные ипотечные ставки. Они не меняются в течение всего срока ипотечного кредитования.
Кроме фиксированных ипотечных ставок существуют плавающие ставки. Они привязываются к усредненному значению процентной ставки межбанковского рынка. Ипотека в иностранной валюте привязывается к Лондонской межбанковской бирже и проценты ипотеки по таким кредитам обозначаются как 6% LIBOR, 7% LIBOR и т.д. Плавающая ставка по кредиту в евро иногда привязывается к Европейской межбанковской ставке и обозначается 5% EURIBOR, 6% EURIBOR и т.п. Заемщик, взявший кредит с плавающей ставкой, привязанной к LIBOR (EURIBOR), каждый год узнает в своем банке новое значение процентов ипотеки, которые ему предстоит оплачивать в течение года. Если речь идет об ипотеке в рублях, то плавающая ипотечная ставка привязывается к Московскому рынку межбанковских кредитов, обозначается как MOSPRIME3M 5% или MOSPRIME6M 5% и пересматривается каждые 3 или 6 месяцев соответственно.
Существует еще несколько видов плавающих ставок ипотеки - привязанных к MIBOR (Московский аналог LIBOR), к ставке рефинансирования ЦБ, к TIBOR (Токийской межбанковской бирже) - но они не получили широкого распространения. С сентября 2012 года АИЖК предложило свой вариант плавающей ставки, привязав его к уровню инфляции в нашей стране. Время покажет, насколько этот вариант будет популярен. Плавающие ипотечные ставки, как правило, выглядят более привлекательно, чем предлагаемые банками фиксированные проценты ипотеки. Но следует иметь ввиду, что рыночные кредитные ставки (LIBOR, MOSPRIME и пр.) подвержены колебаниям и, беря кредит с плавающей ставкой, заемщик принимает на себя риски этих колебаний. Некоторые банки устанавливают в своих программах верхний предел, до которого может возрасти плавающая ставка, - это существенно снижает риски заемщика.
Еще один вид ипотечных ставок - комбинированная. Она предусматривает фиксацию ставки на несколько первых лет кредитования, а затем начинает действовать плавающая ставка. Такая комбинация может быть выгодна заемщику, если зафиксированная ставка находится на уровне ниже среднерыночного, и позволяет сделать накопления ("подушку безопасности") к моменту, когда ставка станет плавающей.
Делая выбор в пользу низкой ставки ипотеки, указанной в программе, необходимо рассчитать реальные проценты ипотеки, которые придется уплатить. Для этого следует учесть дополнительные расходы , которые сопутствуют оформлению ипотеки и дальнейшему обслуживанию ипотечного кредита. Встречаются программы, в которых низкие ипотечные ставки сочетаются с далеко не самыми низкими фактически уплаченными процентами ипотеки.
Перекредитование
В условиях постепенного снижения ставок ипотеки, не стоит забывать о возможности перекредитования . Для погашения дорогого кредита с высокой ставкой, взятого ранее, можно взять новый кредит с более низкой ставкой ипотеки. При этом в действующем договоре ипотеки должна быть предусмотрена возможность досрочного погашения кредита. И наконец, оценивая выгоду от операции перекредитования, следует учитывать расходы, сопутствующие получению нового кредита.
Ипотека сегодня
Ипотека сегодня - это целевой кредит на приобретение или строительство недвижимости. Ипотечный кредит используется в том случае, когда собственных денег на покупку квартиры не хватает.
Ипотечный кредит - это кредит, который, предоставляется Банком физическому или юридическому лицу (заемщику) для приобретения недвижимости. Обеспечением такого кредита будет являться приобретаемая недвижимость (или уже имеющаяся в собственности Заемщика). Недвижимость приобретается в собственность Заемщика.
Заемщик - лицо, берущее кредит под залог недвижимости. Для получения ипотечного кредита заемщик должен располагать средствам для уплаты первоначально взноса (от 5% до 40 в зависимости от ипотечного продукта) и иметь доходы, достаточные для выплаты долга и процентов по нему.
Первоначальный взнос - сумма, которую должен внести Заемщик при покупке недвижимости. Наличие первоначального взноса - обязательное условие. Минимальная сумма устанавливается банком Кредитором.
Ипотечный Брокер - компания, выступающая посредником между Банком и Заемщиком.
Основная задача Ипотечного Брокера - упростить и ускорить процесс получения ипотечного кредита и осуществить качественное и безопасное приобретение недвижимости.
Участники системы жилищного кредитования.
Кроме прямых участников системы ипотечного кредитования, к которым относятся Банк Кредитор и Заемщик, существуют и соучастники системы, к которым относятся страховые, оценочные компании, нотариусы, ипотечные агентства, риэлторы.
Оформление ипотеки дома или квартиры
Чтобы оформить ипотеку дома или квартиры следует подать в выбранный банк заявку на получение ипотечного кредита и все необходимые документы для ипотеки , большинство из которых имеет стандартную форму. Принятие банком решения о предоставлении кредита может занять от нескольких дней до нескольких недель. Некоторые ипотечные банки предлагают услугу "экспресс - ипотека", когда решение о выдаче кредита принимается за считанные часы. В случае положительного решения банковской кредитной комиссии, можно переходить к выбору жилья.
За определенное банком время (несколько месяцев) заемщику необходимо найти подходящую квартиру (или дом), которая отвечала бы требованиям к ипотечному жилью , выдвинутым банком-кредитором. По выбранной квартире (дому) следует собрать документы, которые требуются для проведения сделки купли-продажи, а также оценки жилья. Приблизительный список этих документов следующий: правоустанавливающие документы на выбранное жилье;
паспорт на жилье с его планом;
справка о регистрации (форма 9) и характеристика жилого помещения (форма 7);
справка об отсутствии задолженности по оплате жилья и коммунальным платежам;
выписка из Единого государственного реестра прав (о субъекте права на жилье, правоустанавливающих документах, об отсутствии обременений по квартире);
разрешение органов опеки и попечительства на отчуждение квартиры (при наличии несовершеннолетних собственников квартиры, либо обременения квартиры правами несовершеннолетних лиц).
Оценка жилья - это обязательный этап оформления ипотеки дома или квартиры. Связан он с ограничением суммы кредита , которую может предоставить банк - это не более 80-100% оценочной стоимости жилья. Именно оценочной стоимости, а не рыночной (той, которую может запрашивать продавец).
Страхование жилья - также необходимый этап оформления ипотеки. Сроки кредитования обычно весьма продолжительны, поэтому банк требует гарантий в виде обязательного страхования рисков потери трудоспособности заемщика, утраты права собственности на жилье или его повреждения.
После проверки банком выбранной заемщиком квартиры или дома, а так же их оценки и страхования, наступает этап заключения договора ипотечного кредитования. В большинстве ипотечных банков форма договора ипотеки не подлежит изменению, и заемщику следует заранее с ней ознакомиться, чтобы позже не пришлось отказываться от кредита, если какие-то условия договора окажутся неприемлемыми. Возможен так же вариант, когда вместо отдельного договора ипотеки между продавцом квартиры и покупателем (заемщиком кредита) заключается договор купли-продажи, составленный таким образом, что ипотека из него возникает в силу закона. Одновременно с договором ипотеки может потребоваться оформление закладной. Это именная ценная бумага, свидетельствующая право кредитора на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства.
Как правило, чтобы оформить ипотеку дома или квартиры, необходимо участие нотариуса .
Завершается оформление ипотеки государственной регистрацией в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестре).
До какого возраста дают ипотеку?
Все те, кто не имеет возможности купить жилье без привлечения заемных средств, обращают свое внимание в сторону ипотеке. Сегодня подобные ссуды находятся на пике популярности. Большой выбор программ, относительно невысокие процентные ставки, возможность использования государственных дотаций и субсидий - все это привлекает в банки новых заемщиков. Несмотря на относительную доступность таких займов, средний возраст лиц, которые могут себе их позволить превышает 35 лет, однако случаи, когда за жилищными кредитами обращаются люди, чей возраст значительно превышает эту цифру, не являются редкостью. До какого возраста выдают ипотеку - об этом мы расскажем в нашей статье.
Если вы решили обратиться в коммерческий банк.
В данном случае мнение банковского сообщества вполне единодушно - кредиторы готовы выдавать ссуды только лицам, не достигшим пенсионного возраста. Вводя подобные ограничения банки страхуют себя от риска связанного с возможным невозвратом ссуды лицом, которому она была предоставлена: вероятность того, что по достижению отметки 55 или 60 лет работника попросят освободить место для молодого поколения крайне высокая, а вот шансы последнего трудоустроиться в кратчайшие сроки крайне малы. Естественно банки опасаются за стабильность дохода их клиентов после указанной выше отместки и стараются ограничить себя от таких лиц.
Свои требования к потенциальным клиентам кредитные организации зачастую формулируют следующим образом: возраст для получения ипотеки не должен превышать 55 /60 лет на дату истечения срока займа. Например, максимальный срок кредитования для мужчины 45 лет составит 15 лет, а для женщины такого же возраста - 10 лет.
Ограничения по возрасту в ипотеке для молодых заемщиков.
Стремление привлечь на обслуживание как можно больше клиентов вынуждает банки обращать внимание на тех, кто всего несколько лет назад расценивался как неблагонадежный кандидат. Одной из таких групп является молодежь, по отношению к которой финансовые институты стали не только более лояльны, но и разработали специальные условия выдачи жилищных кредитов. Хотите получить займ под более низкий процент, привлечь максимально возможное количество созаемщиков, воспользоваться дополнительной скидкой при наличии в семье детей - придется соответствовать параметрам, которые установил банк.
Естественно возраст для ипотеки по таким программам, будет отличаться от базовых условий. Например, «Молодя семья» Сбербанка предусматривает ограничение, согласно которому хотя бы один из супругов должен быть младше 35 лет. Соответственно если и вы, и ваша вторая половинка будете старше, стать участниками программы вы не сможете.
Льготы от государства. ипотека кредитование заемщик ставка
Кроме коммерческих банков свое внимание на молодежь обращает и государство. Например, специально созданное направление государственной поддержки «Молодой семье - доступное жилье» позволяет направить субсидию, которая может составить до 35 процентов от стоимости недвижимости, на погашение ранее полученного ипотечного кредита. Для того, чтобы получить такую выплату необходимо соответствовать ряду требований, одним из которых является установленный законом максимальный возраст для ипотеки - 35 лет. Чуть менее требовательны критерии ипотеки для медицинских работников , где верхний лимит для специалистов категории врач увеличен до 40 лет.
Естественно несоответствие данным требованиям не означает, что вы теперь никогда не сможете получить денежную компенсацию от государства, просто для их получения придется выбрать те льготы по ипотеки, которые не имеют возрастной лимит. Как правило, разница между универсальными и молодежными программами заключается в том, что для молодых существует отдельная очередь на субсидии, а также им предоставляются дополнительные льготы при наличии у них детей. Соответственно, если ваш возраст уже перешел отметку в 35 лет, вы просто будете подавать заявку на участие в другой категории ипотечных дотаций.
Таким образом, отвечая на вопрос о возрасте заемщика по ипотеке, нужно, прежде всего, исходить из программ, которыми вы планируете воспользоваться. Если вы решили брать ссуду на стандартных условиях в коммерческом банке, то ограничения определяются исходя из пенсионного возраста, если же вы хотите пройти по молодежным стандартам, то в большинстве своем ограничение будет находиться на уровне 35 лет.
Ипотека 2 пути: закладная взнос
Закладная при ипотеке
Закладная по ипотеке - официальный документ, имеющий чрезвычайно большую важность.
Она дает возможность клиенту банка получить необходимую суму денег на какие-либо цели. Также закладная может выступать в качестве документа, подтверждающего право клиента банка на описанное имущество, являющееся залогом ипотечного кредита.
Закладная на квартиру по ипотеке должна быть оформлена по всем правилам и с соблюдением всех юридических норм, так как при невыполнении хотя бы одного правила рассматриваемый документ может считаться полностью недействительным, что приводит к довольно печальным последствиям.
Необходимо очень внимательно читать все условия закладной, так как данный документ имеет множество «подводных камней», не зная которых можно потерять существенную сумму денег.
Большинство крупных банков выдают ипотечные кредиты как при наличии правильно оформленной закладной, так и без нее.
Небольшие коммерческие банки чаще всего требуют обязательного оформления данного документа.
При оформлении закладной важно знать следующие факты: закладная оформляется на физическое лицо (является именной);
в качестве обеспечения закладной выступает приобретаемая недвижимость;
в закладной оглашаются все правила кредитного договора, являющиеся существенными (касающиеся взаимоотношений банка и заемщика);
документ остается действительным лишь в течение действия кредитного договора, не более.
Зачем и когда необходим документ?
Данный документ, в первую очередь, требуется самому банку, так как он закрепляет за ним право владения недвижимостью, которая приобретена на средства ипотечного займа.
На западе оформление закладной довольно сильно распространено, у нас же данная процедура используется довольно редко.
Заемщик также имеет некоторую выгоду при наличии закладной.
В ней прописываются все положения соглашения между банком и клиентом, что позволяет застраховать себя на случай потери кредитного договора.
Особенности получения и использования закладной
Перед тем, как идти в банк, лучше всего заранее разобраться в том, как оформить закладную по ипотеке.
Процедура оформления, регистрация и остальные важные момент стоит изучить максимально хорошо - это позволит избежать различных неприятных ситуаций с недобросовестными банками.
Получить оригинал закладной на руки можно только в случае полного погашения кредитной задолженности.
Используется закладная для снятия обременения - для этого она предоставляется в специальные государственные органы.
Процедура оформления
Чаще всего заботу об оформлении берет на себя банк.
Некоторые финансовые структуры взимают определенную комиссию за оформление закладной.
При оформлении заемщик должен убедиться, что в документе присутствуют следующие пункты: сведения о регистрации ипотеки в государственных органах;
наименование государственного органа, осуществившего регистрацию документа;
место, где была зарегистрирована ипотека;
порядковый номер регистрации;
дата выдачи закладной банку-залогодержателю.
Все вышеперечисленные данные должны быть в обязательном порядке заверены печатью и подписью должностного лица, осуществляющего регистрацию прав на недвижимость.
Регистрация в специализированном государственном органе возможна лишь в случае полного соответствия составленного документа требованиям, оглашенным в законе об ипотеке.
Регистрацию закладной должен осуществлять банк.
Происходит это следующим образом: заключается кредитный договор;
соответствующим образом оформляется сама закладная;
почтой или иными путями закладная и другие необходимые документы отправляется в ФРС (Федеральная регистрационная служба);
после осуществления регистрации оригинал закладной передается банку.
Где хранится документ?
Когда регистрация выполнена, оригинал закладной передает в банк, выдавший ипотечный кредит.
На протяжении всего времени выплаты кредита документ находится в самом банке, либо, при возникновении каких-либо обстоятельств, передается третьему лицу.
Условия возврата
Возвращается оригинал закладной заемщику в следующих случаях: задолженность по ипотечному займу полностью погашена в определенные договором сроки;
задолженность погашена досрочным платежом.
Возвращается рассматриваемый документ для того чтобы заемщик имел возможность осуществить снятие обременения.
Возможна ли продажа закладной?
Продажа закладной банком всегда возможна. Но этот процесс не несет никакой опасности непосредственно для заемщика, так как ранее заключенный договор не прекращает свое действие.
Выплаты по займу осуществляются в том же режиме, меняются лишь реквизиты организации.
О том, сколько стоит закладная по ипотеке, можно узнать в банке, которым она оформлена.
Банк при передаче или продаже закладной (это может быть как физическое, так и юридическое лицо) обязательно должен уведомить об этой операции заемщика.
Что делать с документом после погашения ипотеки?
После полного погашения ипотечного займа банк обязан в течение двух недель предоставить клиенту оригинал закладной с поставленной там отметкой о выполнении обязательств по кредитному договору.
Помимо самой закладной банк обязан предоставить другие бумаги, необходимые для снятия обременения с недвижимости: письмо от лица банка, предоставляемое в регистрационный орган. Данное письмо должно подтверждать полное исполнение клиентом банка всех обязательств перед последним;
доверенность от банка на предоставление пакета документов в государственный регистрирующий орган;
Помимо документов, которые предоставляет сам банк, от заемщика требуется: копия паспорта;
правоустанавливающий документ на недвижимость.
Когда документы поданы в государственные органы регистрации, запись об ипотеке погашается в течение трех дней.
После этого владелец недвижимости может оформить новые правоустанавливающие документы, без отметки банка, за что взимается дополнительная пошлина.
Снятие обременения через суд
Иногда возникают ситуации, не позволяющие снять обременение обычным способом.
Произойти это может по многим причинам: утеря банком закладной;
спорные ситуации;
другое.
Решается вопрос об обременении в таком случае через суд (если кредитное обязательство выполнено в полном объеме) в следующем порядке: получение в регистрационной палате отказа о снятии обременения;
пишется заявление на рассмотрение дела через суд;
если все обязательства задолжником выполнены, суд примет решение о снятии обременения;
решение суда в письменном виде предоставляется в регистрационную палату - обременение снимается.
Потеря закладной банком
Случается, что закладная банком теряется.
В таком случае делается ее копия в той же форме, на новом документе должна присутствовать запись - дубликат.
Заинтересованным лицом в данной ситуации всегда остается именно заемщик.
При взаимодействии с банком в такой сложной ситуации важно соблюдать следующие правила: все моменты по поводу подписания закладной должны фиксировать в письменном виде;
необходимо делать копии важных документов, во избежание возникновения спорных моментов;
консультироваться с опытным юристом, специалистом в разрешении ипотечных споров.
При соблюдении этих простых правил проблем при восстановлении документа возникнуть не должно.
Ипотека: первоначальный взнос
Первоначальный взнос при ипотеке
Первоначальный взнос при ипотеке - это часть стоимости жилья, которую заемщик должен иметь в наличии, чтобы получить ипотечный кредит. В зависимости от программы ипотеки, первоначальный взнос может составлять от 0% до 90% стоимости приобретаемого жилья. Источником первого взноса при ипотеке могут быть накопления, продажа имеющегося жилья, кредит с другим целевым назначением (например, потребительский).
Если первый взнос составляет 70% и более от стоимости жилья, которое предполагается приобрести, то вместо ипотеки можно воспользоваться другим видом кредитования, например потребительским. В этом случае экономится большая часть дополнительных расходов , связанных с ипотекой и процедура оформления займа значительно упрощается.
Но, как правило, к ипотеке обращаются граждане, которые имеют значительно меньшие суммы первоначальных взносов. В разделе Ипотечные программы можно подобрать программу ипотеки с минимальным первоначальным взносом . При этом надо иметь ввиду, что ипотечный банк выдает кредит, исходя из оценочной стоимости жилья (определяемой профессиональным оценщиком). Если цена, запрашиваемая продавцом, превышает оценочную, то минимальным первоначальным взносом на покупку жилья не обойтись, так как этот первоначальный взнос в сумме с ипотечным кредитом составят только оценочную, а не рыночную стоимость квартиры.
Ипотека без первоначального взноса
Ипотека без первоначального взноса несет в себе большие риски как для заемщика так и для банка.
В 2008 году ипотечные программы, предлагающие ипотеку без первоначального взноса, были широко распространены в Москве и других крупных городах России, где рост цен на недвижимость превышал возможные темпы накопления первого взноса. Но финансовый кризис вынудил банки свернуть программы ипотеки без взноса, не смотря на то, что они отличались более высоким процентом по кредиту.
Риски заемщика при ипотеке без взноса очень серьезны. В случае, если заемщик не сможет платить по кредиту, все деньги, которые были им выплачены банку, пропадут, так как в первые годы кредитования основная часть платежей идет на уплату процентов (так работает аннуитетная схема расчетов по кредиту). И можно еще остаться должным банку, если стоимость ипотечной квартиры снизится к моменту дефолта, и она будет продана по цене ниже, чем была приобретена.
Такой вариант как «сейчас плачу за аренду квартиры, а, взяв ипотеку, буду направлять эти деньги на погашение кредита» имеет право на жизнь. Но следует помнить, что, во-первых, платежи по ипотеке могут существенно превышать арендную плату. А во-вторых, все равно потребуются некоторые накопления на тот период, когда расходы по кредиту уже будут, а от аренды жилья еще невозможно будет отказаться по каким-то причинам (пока ипотечная квартира будет оформляться в собственность, в ней делаться ремонт и т.п.).
Тем не менее, государство старается стимулировать ипотечное кредитование в нашей стране и пытается внедрить ипотеку с первоначальным взносом 10%. Такая программа разработана АИЖК и предлагается во многих регионах. Правда, она предусматривает дополнительный вид страхования (финансовые риски в случае дефолта заемщика), что отражается на итоговой ставке по ипотечному кредиту, делая ее выше.
Как правило, отсутствие первоначального взноса говорит о недостаточном уровне доходов заемщика или низкой организованности его финансовых дел. Чтобы проверить свою состоятельность в роли ипотечного заемщика, можно попробовать копить деньги в течение одного-двух лет в режиме «как бы ипотеки», т.е. открыть пополняемый банковский вклад и ежемесячно делать на него взнос в сумме, равной предполагаемому в будущем размеру ипотечного платежа. Если все получается гладко, то тогда можно брать ипотеку без взноса или с низким первоначальным взносом, который как раз и накопится на вкладе.
Ипотечный кредит без первоначального взноса может быть получен и другим способом. Можно взять потребительский кредит и использовать его в качестве первоначального взноса для оформления ипотеки на выгодных условиях. Ставки по потребительскому кредиту выше, чем по ипотеке, но он будет погашен в течение 2-3 лет, тогда как ипотека оформляется на десятки лет и чем ниже ставка по ипотеке, тем выгоднее эта операция вцелом. Необходим только достаточный уровень дохода, чтобы совокупной суммы кредитов хватило на покупку жилья, и чтобы обслуживание нескольких займов не стало чрезмерным бременем.
Пакет необходимых документов
Приобретение готового жилья (Сбербанк)
Предоставляется на приобретение квартиры, жилого дома или иного жилого помещения на вторичном рынке недвижимости: Сумма кредита: от 45 000 рублей
Процентная ставка: от 14,5% в рублях
Срок кредита: до 30 лет
Первоначальный взнос: от 20%
Кредит может быть предоставлен без подтверждения дохода и занятости.
Для рассмотрения кредитной заявки необходимы:
Список литературы
Без подтверждения доходов и трудовой занятости: Заявление-анкета заемщика;
паспорт заемщика с отметкой о регистрации;
второй документ, подтверждающий личность (на выбор): - водительское удостоверение;
- удостоверение личности военнослужащего;
- удостоверение личности сотрудника федеральных органов власти;
При подтверждении доходов и трудовой занятости: Заявление-анкета заемщика/созаемщика;
паспорт заемщика/созаемщика с отметкой о регистрации;
документ, подтверждающий регистрацию по месту пребывания (при наличии временной регистрации);
документы, подтверждающие финансовое состояние и трудовую занятость заемщика/созаемщика .
Документы, которые могут быть предоставлены после одобрения кредитной заявки: Документы по кредитуемому жилому помещению (могут быть предоставлены в течение 60 календарных дней с даты принятия решения Банком о выдаче кредита);
Документы, подтверждающие наличие первоначального взноса .
Пример ВТБ 24
Стоимость ипотеки в ВТБ24 является одной из самых привлекательных на рынке - занять на покупку жилья можно по ставке от 9,5% годовых. Стоимость кредита зависит от нескольких параметров: выбранной программы, величины первоначального взноса, вида валюты, суммы и срока займа.
Для оформления ипотеки в ВТБ24 потребуется следующий пакет документов: - анкета заемщика на жилищный ипотечный кредит (выдается в банке)
- анкета поручителя на ипотечный кредит (при наличии)
- копия всех страниц паспорта
- копия трудовой книжки
- справка 2-НДФЛ (выдается по месту работы).
Также банк просит предоставить дополнительные бумаги, наличие или отсутствие которых может повлиять на процентную ставку: - копия документов об образовании
- копии других кредитных договоров
- справка с информацией об остатке долга по имеющемуся кредиту
- копия свидетельства о праве на недвижимое имущество
Стоит отметить, что банк предлагает ипотеку с минимальным набором документов. Она называется «Победа над формальностями». Для ее оформления нужно заполнить анкету на сайте банка и дождаться предварительного рассмотрения заявки, которое происходит в течение 24 часов. Если кредит будет одобрен, то среди документов банк попросит предоставить лишь паспорт и на выбор: водительское удостоверение или свидетельство о пенсионном страховании.
Ипотека: расчет платежа
При ипотеке расчет платежей может проводится по аннуитетной либо дифференцированной схеме. Аннуитет - это равный ежемесячный платеж в течение всего периода кредитования. Дифференцированные платежи предполагают ежемесячное уменьшение суммы, которая отдается в счет погашения ипотечного кредита.
Аннуитетные платежи
Аннуитентные платежи в России получили наибольшее распространение. Они удобны для планирования бюджета заемщика, так как все время составляют одну и ту же сумму. И на первом этапе погашения ипотечного кредита, сумма аннуитентных платежей ниже, чем сумма дифференцированных. Но в конечном итоге, заемщик, выбравший схему аннуитетного расчета платежей, заплатит кредитору большую сумму, чем заемщик, рассчитывающийся по дифференцированной схеме.
Формула аннуитетных платежей
X = (S*p) / (1-(1 p)^(1-m))
X - размер аннуитетного платежа; S - сумма кредита; p - 1/12 годовой процентной ставки, выраженная в сотых долях; ^ - означает в степени; m - срок кредита, в месяцах.
Формула аннуитета достаточно сложна. Поэтому для определения суммы аннуитета по конкретным условиям лучше воспользоваться ипотечным калькулятором .
Дифференцированные платежи
Дифференцированные платежи ложатся достаточно тяжелым бременем на заемщика в первые годы расчетов по ипотечному кредиту. Зато приблизительно с середины срока кредитования платежи по ипотеке значительно снижаются и у заемщика появляются свободные денежные средства.
Для заемщика, согласного выплачивать в счет погашения кредита ежемесячно порядка 12000 руб., ниже представлено два варианта расчета платежей по ипотеке - аннуитетные платежи и дифференцированные платежи. Для краткости расчетов срок ипотечного кредита принят равным одному году. В течение этого периода заемщик может выплатить сумму около 144000 руб., из которых ипотечные проценты составят порядка 8300 руб., а сумма кредита около 135700 руб. Ставка по ипотеке принята в размере 11% годовых.
Из приведенных таблиц видно, что в случае дифференцированных платежей, в первые 6 месяцев платежи по кредиту превышают обозначенный заемщиком порог в 12000 руб., но затем они начинают стремительно сокращаться. В случае аннуитетных платежей заемщик будет все 12 месяцев выплачивать одну и ту же сумму - 11993.39 руб. В итоге, к концу года ипотечный кредит и в том и в другом случае будет погашен (сумма кредита на конец равна нулю). Но в первом варианте итоговая сумма платежей составит 143785.46 руб., а во втором варианте - 143920.68 руб. Разница в 135.22 руб. кажется несущественной. Но если взять реальный размер ипотечного кредита и реальный срок кредитования при ипотеке, то эта разница может обернуться заемщику в сотни тысяч рублей. Чтобы убедиться в этом, можно воспользоваться ипотечным калькулятором , который рассчитывает как дифференцированные так и аннуитетные платежи.
Расчет дифференцированных платежей
Месяцы Сумма кредита на нач. Процент Оплата кредита Итого платеж Сумма кредита на конец