Инвестирование на рынке - Курсовая работа

То же относится к паевым инвестиционным фондам, которые заметно увеличили объемы активов, предоставляя большую доходность по сравнению с банковским сектором и меньшую волатильность по сравнению с традиционным фондовым сектором. Менеджер формирует портфель из жилой недвижимости на начальной стадии строительства. После завершения строительства и сдачи объекта недвижимости, жилье повышается в цене, увеличивая тем самым стоимость портфеля. В ходе анализа было обнаружено, что управляющие фондов, составляя портфель, больше внимания уделяют выбору отдельных квартир, чем формированию портфеля и, как следствие, выбирают неэффективные портфели. Например, фонд «Арсагера», к политике построения портфеля ограничивается факторным анализом, в котором накладывает различные качественные ограничения на активы и строительную компанию.К недвижимости «относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства» (ГК РФ ст 130). Выделяют три основных типа недвижимости: жилье, нежилые помещения и земля. К жилью относят любые объекты недвижимого имущества, используемые для постоянного или временного проживания человека, например, комнаты, дома, квартиры, дачи и т.п. К нежилым помещениям относят недвижимость, используемую для коммерческой и других видов деятельности с последующими извлечением прибыли, либо другого вида дохода: прироста капитала, арендных платежей и др. Земля как объект недвижимость включает в себя земельные участки, выделенные для строительства и природные комплексы, выделенные для эксплуатации.В России портфели жилой недвижимости держат в основном индивидуальные инвесторы либо инвестиционные фонды, самый популярных вид которого - закрытый паевой инвестиционный фонд жилой недвижимости (ЗПИФН). «Закрытый ПИФ - это имущественный комплекс без образования юридического лица, состоящий из имущества, переданного в доверительное управление управляющей компании учредителем (учредителями) доверительного управления и имущества, полученного в процессе такого управления, доля в праве собственности на которое удостоверяется ценной бумагой (инвестиционным паем), выдаваемой управляющей компанией» [3]. После покупки всех паев инвесторами, компания вкладывает полученные средства в финансирование строящиеся объектов недвижимости, а также банковские вклады и денежные бумаги, формируя инвестиционный портфель недвижимости. По завершению инвестиционного периода управляющая компания выкупает паи по текущей стоимости и выплачивает полученный доход. Также можно выделить ряд преимуществ использования данного финансового инструмента, таких как: · возможность привлечения инвесторов, обладающих сравнительно небольшими объемом капиталом для вложения;Под диверсификацией портфеля понимают технику распределения капитала между активами, обладающими различными характеристиками, таким образом, что итоговый портфель имеет более высокий уровень доходности и меньший уровень риска чем любой из активов, входящих в него. Для недвижимости можно выделить несколько основных: географическое размещение, тип и размер недвижимости, класс жилья, вид дома, тип договора и др. Большие регионы очевидно являются гетерогенными, поэтому важно разделять регионы в однородные группы. Административный способ деления предполагает размещение активов в регионах, сформированных исторически и закрепленных государственными органами власти. Eichholtz et al [21] предлагает использовать корреляционный анализ, описательный анализ, метод главных компонент, критерия риск/доходность для выделения гомогенных групп регионов.Различные районы характеризуются собственным средним и его дисперсией, поэтому имеет смысл диверсифицировать внутри различных регионов. При принятии решения об инвестировании инвестору необходимо рассчитать наиболее вероятную доходность, которую он получит при наличии риска. Geltner определяет риск как вероятность того, что будущие доходы могут варьироваться со временем непредсказуемым на момент инвестирования образом. Инвесторы отличаются отношением к риску. Для таких инвесторов необходима более высокая премия за риск, более высокая доходность на риск для принятия решения о покупки более рисковых активов.Thaler (1999) описывает рационального инвестора как инвестора, который, во-первых, принимает решения согласно аксиомам теории ожидаемой полезности и, во-вторых, делают несмещенные предсказания о будущем. Современная теория диверсификации портфеля была представлена Гарри Марковцем в 1952 году, в ней предполагалось, что инвесторы распределяют активы основываясь на критерии риск/доходность и на совместном колебании доходностей. Комбинируя разные виды активов таких как акции, облигации, недвижимость в портфель, т.е. не положив все яйца в одну корзину, можно достичь меньшего риска (Markovitz, 1952). Также он предполагает, что инвесторы выбирают среди этих портфелей тот, который удовлетворяет их потребно

Содержание

Введение

1. Особенности инвестирования на рынке жилой недвижимости

1.1 Описание объекта недвижимости как актива портфеля

1.2 Портфель недвижимости и особенности управления им

1.3 Методы использования региональной диверсификации при построении портфеля недвижимости

2. Описание методов построения инвестиционного портфеля

2.1 Формирование доходности и риска портфеля

2.2 Современная теория портфеля Марковица

3. Применение принципов региональной диверсификации к построению портфеля

3.1 Описание базы данных

3.2 Результаты построения портфеля на первичном рынке жилья Санкт-Петербурга и Ленинградской области

3.3 Тестирование полученных результатов на устойчивость

Заключение

Финансовый сектор российской экономики стабильно рос с 2011 по 2013 года, увеличивая объемы и рыночную капитализацию. То же относится к паевым инвестиционным фондам, которые заметно увеличили объемы активов, предоставляя большую доходность по сравнению с банковским сектором и меньшую волатильность по сравнению с традиционным фондовым сектором. В результате, согласно данным ФРС, объем торгов паев увеличивался каждый год с 77,6 млрд руб в 2011 году до 164,3 млрд руб в 2013 году, а чистая стоимость активов за тот же период возросла на 44%.

Паевые инвестиционные фонды предлагают различные продукты для вложений. Один из продуктов паевой инвестиционный фонд жилой недвижимости. Доходность фонда формируется из арендных платежей и прироста стоимости недвижимости в собственности. Менеджер формирует портфель из жилой недвижимости на начальной стадии строительства. После завершения строительства и сдачи объекта недвижимости, жилье повышается в цене, увеличивая тем самым стоимость портфеля. Далее жилье продается либо сдается в аренду и доходы делится между пайщиками, формируя доходность портфеля.

Такие компании с крупными активами нуждаются как во внешнем, как и во внутреннем контроле деятельности, проверки стабильности и финансовой устойчивости, определении уровня риска. В ходе анализа было обнаружено, что управляющие фондов, составляя портфель, больше внимания уделяют выбору отдельных квартир, чем формированию портфеля и, как следствие, выбирают неэффективные портфели. Например, фонд «Арсагера», к политике построения портфеля ограничивается факторным анализом, в котором накладывает различные качественные ограничения на активы и строительную компанию. Чаще всего методика составления портфеля не подкрепляется использованием техник современной портфельной теорией. Это кажется нормальным изза отсутствия в свободном доступе данных по первичному рынку жилья и индексов, которые бы отражали изменение его стоимости, применение количественных методик таких как МРТ кажется затруднительным.

Определим основные понятия. Инвестиционный портфель - это группа активов, таких как акции, облигации, денежных эквивалентов и др, которым обычно управляет инвестор или профессиональный финансист. Это один из самых распространенных инструментов финансирования. Риск-менеджмент - это процесс распознавания, оценивания, категоризации риска, основанный на минимизации, мониторинге, контроле неблагоприятных событий. Диверсификация портфеля как инструмент риск-менеджмента представляет собой технику распределения инвестиций между несколькими активами, добиваясь большей доходности и меньшего риска по сравнению с каждой отдельной акцией в портфеле.

Тезис этой работы заключается в том, что региональная диверсификация может улучшить показатели портфеля, повысив доходность и понизив риск, по сравнению наивной и пассивной диверсификацией. Чтобы решить проблемы предстоит ответить на ряд вопросов: · какие активы включает в себя портфель жилой недвижимости;

· какие виды диверсификации могут улучшить портфель жилой недвижимости;

· какие существуют возможностей использования региональной диверсификации в построении подобных портфелей.

Данная работа состоит из трех частей. В первой части представлено теоритическое описание существующей проблемы, описаны особенности жилой недвижимости как актива, практика составления портфелей жилой недвижимости и институциональный инвестор - закрытый паевой инвестиционный фонд. Вторая глава описывает методологию, использованную для исследования. Заключительная глава представляет эмпирические результаты. Заключение описывает сделанные выводы и предложения для будущих исследований.