Цели государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Определение рыночной стоимости земельного участка, на котором находится объект недвижимости. Методы капитализации земельной ренты, техники остатка для земли, освоения земельного участка.
Аннотация к работе
Определение рыночной стоимости земельного участка, на котором находится объект недвижимости, методы расчета.
План
Содержание
Список литературы
Государственная регистрация объектов недвижимости
В ст. 131 ГК РФ устанавливается требование, согласно которому право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество - возникновение, переход, ограничение и прекращение - подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав (далее - ЕГРП).
Регистрации подлежат следующие права на недвижимость: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования (право безвозмездного срочного пользования), аренда, ипотека, сервитут, а также иные права в случаях, предусмотренных законом.
При этом ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.
Нельзя не отметить, что государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. При этом в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, что по существу означает презумпцию правильности регистрации прав. Соответственно зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.
В Законе о регистрации цели государственной регистрации специально не выделяются, что с учетом вышеизложенных обстоятельств представляется определенным пробелом. В целях обеспечения правильного функционирования действующей системы регистрации и направления ее дальнейшего развития в упомянутый закон следовало бы включить норму следующего содержания: Целью государственной регистрации прав на недвижимое имущество является защита имущественных прав участников оборота недвижимого имущества.
Все участники гражданского оборота, включая государство, при рассмотрении вопроса о государственной регистрации прав на недвижимое имущество имеют равные права. Изъятия из данного правила могут устанавливаться только законом.
Данная формулировка должна подчеркнуть, что равны права всех субъектов именно как участников гражданского оборота при рассмотрении вопросов о государственной регистрации. Это не исключает особых прав государственных органов на получение информации (ст. 7, 8 Закона о регистрации), прав правоохранительных органов на получение необходимых документов в процессе проведения следственных действий (ст. 182, 183 УПК РФ) и т.п. Однако здесь государство и его органы выступают не как участники гражданского оборота, а как участники других правоотношений.
Без регистрации прав на недвижимость ни один участник гражданского оборота не может быть уверен в действительности своих прав, а равно и прав других участников рынка недвижимости. Будучи актом признания государством зарегистрированного права, регистрация (в зависимости от ее системы и уровня организации) дает определенную степень уверенности в стабильности прав на недвижимость, степень всегда значительно большую, чем в условиях отсутствия регистрации.
Данная цель имеет особое значение для нашей страны. В современных условиях недвижимость (квартиры, дома, земельные участки и др.) является основным, а в ряде случаев практически единственным существенным достоянием подавляющего большинства граждан. Для многих граждан недвижимость выступает и единственным (или основным) источником дохода, она может быть предметом аренды, объектом залога при получении кредита и т.д. В условиях, когда доходы значительной части населения ниже официально установленного прожиточного минимума, государство обязано принимать все необходимые меры к защите того, что является единственной ценностью и условием существования для многих граждан.
Функция государства по защите прав граждан и юридических лиц всегда сочетается с функцией контроля исполнения ими своих обязанностей. Одной из основных обязанностей как физических, так и юридических лиц является уплата налогов на содержание государства. В свою очередь доходы государства от налогов, связанных с владением и распоряжением недвижимостью, составляют существенную часть государственных доходов. Но для того, чтобы собирать налоги в полном объеме, государство в лице налоговых органов должно располагать исчерпывающей информацией как о собственниках объектов и владельцах иных прав на них, так и о фактах распоряжения этими объектами, связанными с извлечением дохода (продажа, сдача в аренду, получение в дар и пр.).
Вполне очевидно, что только существование совершенной системы регистрации прав на недвижимость может обеспечить осуществление такой цели, как контроль за поступлением в бюджет средств от налогообложения недвижимости и сделок с ней.
В то же время при реализации этой цели всегда нужно помнить о ее вторичном характере применительно к системе государственной регистрации. Так например, периодически возникает идея "принудительной" регистрации прав на недвижимость в целях увеличения поступлений от налогов. Ни для кого не секрет, что ряд владельцев объектов недвижимости (прежде всего вновь созданных) осуществляют владение ими без государственной регистрации. Не получая данных об этих объектах, налоговые органы не начисляют соответствующие налоги на такие объекты. Весьма заманчиво было бы без заявлений владельцев внести сведения об их правах на объекты в целях взыскания налогов. Однако вполне очевидно, что при внешней простоте такой способ регистрации придет в противоречие с основной целью регистрации - защитой имущественных прав участников оборота, поскольку сведения о правах, внесенные без участия правообладателей, будут весьма неточны, что подорвет общее доверие к реестру.
Еще одной целью системы регистрации должно стать предупреждение и пресечение правонарушений и преступлений в сфере отношений, связанных с недвижимостью.
Речь в данном случае идет и о форме социальной профилактики правонарушений, и о конкретной деятельности по пресечению начатых и раскрытию уже совершенных преступлений. При этом не случайно говорится о предупреждении не только преступлений, но и других правонарушений, и, в первую очередь, нарушений гражданского права. В области недвижимости как нигде очень тонка грань между недобросовестным или неправильным поведением участника гражданского оборота, за которое предусмотрена гражданско-правовая ответственность, и умышленным преступлением, состав которого содержится в уголовном законодательстве. Система же регистрации, будучи, ориентированной на пресечение гражданских правонарушений, не может одновременно не оказывать профилактическое воздействие на криминальную ситуацию, поскольку можно сказать, что при совершении любого преступления, предметом которого является недвижимость, в составе этого преступления обязательно "содержится" и нарушение гражданского законодательства. Поэтому, анализируя содержание правоустанавливающих документов с точки зрения их соответствия гражданскому законодательству, регистрирующий орган способен выявить и предупредить уголовное правонарушение.
Трудно переоценить роль системы государственной регистрации в получении информации о преступных посягательствах на недвижимость и на граждан в связи с недвижимостью. Нет такого преступления, направленного на завладение чужим недвижимым имуществом, которое не оставило какой-либо след в регистрирующем органе. Завладеть недвижимостью без составления необходимых документов невозможно, а эти документы (либо поддельные, либо полученные помимо воли владельца) рано или поздно оказываются в регистрирующем органе. Кроме того, регистрирующий орган, как показывает практика, в ряде случаев получает информацию о совершенном или готовящемся преступлении раньше, чем правоохранительные органы.
Действующая сегодня система государственной регистрации должна быть ориентирована не только на более или менее добросовестных участников рынка, но и на борьбу с преступными проявлениями в данной сфере. Это должно найти отражение как в нормах, устанавливающих порядок регистрации, так и в организации взаимодействия между регистрирующими и правоохранительными органами.
Определение рыночной стоимости земельного участка, на котором находится объект недвижимости, методы расчета
Расчет рыночной стоимости земельного участка, на котором находится объект недвижимости, осуществляется в целях определения налогооблагаемой базы на данный земельный участок, для установления размеров компенсаций при отчуждении земли в случае принятии решения о ликвидации объекта недвижимости с целью нового строительства, при установлении арендной платы за землю. В Российской Федерации в настоящее время плата за землю устанавливается исходя из се доходности по городским, сельскохозяйственным и прочим землям.
Для определения рыночной стоимости земельного участка используется следующая информация: а) титул собственности и регистрационные данные по земельному участку;
Источниками этой информации могут быть: • городские, районные и поселковые земельные комитеты и органы, регистрирующие сделки с земельными участками;
• риэлтерские фирмы, специализирующиеся на сделках с земельными участками;
• ипотечные кредитные организации;
• оценочные фирмы;
• периодическая печать;
• другие источники.
В практике оценочной деятельности применяются пять основных методов оценки рыночной стоимости земельных участков: 1) сравнения продаж;
2) соотнесения (переноса) стоимости;
3) капитализации земельной ренты;
4) техники остатка для земли;
5) развития земельного участка.
Метод сравнения продаж заключается в сопоставлении данных по аналогичным свободным участкам, проданным за последнее время, и внесении поправок в цену продажи. При этом необходимо учитывать, что публикуемые в периодической печати цены на земельные участки - это, как правило, так называемые цены продавца (т.е. завышенные), тогда как для сравнения необходимы фактические цены сделок (они, как правило, на 8-12% ниже публикуемых).
Сравнение оцениваемого земельного участка с аналогами осуществляется по: а) элементам сравнения;
б) единицам сравнения.
Основными элементами сравнения являются: условия финансирования сделки, условия продажи, время продажи, местоположение, физические характеристики, характеристики дохода, получаемого с земельного участка.
Если условия финансирования сделки купли-продажи земельного участка отличаются от обычных (например, для покупки участка взят 100 %-ный кредит, или условия финансирования сделки включают большие размеры платежей по процентам), то такие сделки необходимо тщательно анализировать и к цене данной сделки делать соответствующие поправки. Аналогично следует подходить и к условиям самих продаж - к обстоятельствам, которыми руководствовались покупатель и продавец на момент сделки.
Получение достоверных данных по условиям продаж - непростая задача. Другая трудность - определение величины поправок на те или иные отличия в условиях продаж.
Время продажи - один из основных элементов сравнения сопоставимых продаж. Для того чтобы производить поправки цен по сопоставимым сделкам, необходимо знать тенденции цен на земельном рынке, т.е. изменение цен на землю с течением времени. В российских условиях имеет место ежегодная сезонная тенденция повышения цен на земельные участки, зарегистрированы значительные сезонные колебания цен на них: весной цены возрастают, зимой - падают. По Подмосковью, например, сезонные колебания в некоторых районах достигают 15-20%.
При анализе соотношения спроса и предложения на земельном рынке можно выявить тенденции в ценах продавцов и в ценах покупателей. Следует отметить, что принятие того или другого законопроекта или правительственного постановления может оказать значительное влияние на ситуацию на земельном рынке, Физическими характеристиками могут быть тип почв, размеры и конфигурация участка, рельеф, гидрогеологические параметры и пр. На цену участка определенное влияние оказывает степень активности земельного рынка. Так, активность земельного рынка в 30-километровой зоне Подмосковья выше, чем на более удаленных от Москвы территориях; необходимо делать поправку и на этот элемент сравнения продаж.
При оценке земельного участка методом соотнесения (переноса) алгоритм расчета сводится к разделению общей цены продажи объектов - аналогов недвижимости па две составляющие - цену здания (сооружения) и цену земельного участка. Первоначально оценивается восстановительная стоимость с учетом износа здания и других сооружений, находящихся на данном участке; после вычисления этой стоимости из общей цены имущественного комплекса получают рыночную стоимость земельного участка. На базе соотнесения для аналогов стоимости земли со стоимостью улучшений (зданий и сооружений) устанавливаются типичные показатели соотношения между составляющими объекта недвижимости, которые используются для определения рыночной стоимости оцениваемых земельных участков.
Определение стоимости земельного участка методом капитализации земельной ренты заключается в капитализации чистых доходов, полученных за счет арендных платежей. Использование этой техники в российских условиях возможно на экспертной основе, так как сопоставимые арендные платежи и нормы капитализации в настоящее время сложно отыскать в ряде регионов изза отсутствия или недостатка достоверной информации о рынке аренды земельных участков.
Методом техники остатка для земли первоначально оценивается рыночная стоимость имущественного комплекса, затем из нее вычитается восстановительная стоимость здания и других улучшений с учетом износа, а полученный результат принимается равным рыночной стоимости земельного участка.
Метод развития (освоения) земельного участка используется в том случае, когда необходимо определить стоимость участка, пригодного для разбивки на отдельные индивидуальные участки с их последующей продажей. Данный метод основан на технике оценки инвестиционного проекта и предполагает следующий алгоритм действий: 1. Определение размеров и количества индивидуальных участков.
2. Расчет стоимости освоенных участков методом сопоставимых продаж.
3. Определение издержек с распределением их во времени на освоение и продажу индивидуальных земельных участков.
4. Расчет величины денежного потока путем вычитания всех издержек на освоение участков из величины общей выручки от их продаж.
5. Определение ставки дисконта.
6. Дисконтирование денежного потока с учетом времени освоения и продаж всех индивидуальных земельных участков.
При определении размеров индивидуальных участков, например, для жилой застройки, учитываются физические, юридические и экономические факторы, влияющие на принятие данного решения.
В практике оценочной деятельности нередко возникают ситуации, когда размеры земельных участков определяются исходя из экономических возможностей потенциальных инвесторов. Размеры индивидуальных земельных участков для дачного строительства обычно составляют от 6 до 20 соток. Наибольшим спросом на рынке пользуются земельные участки размером 12 соток. Значит, общий участок разбивается на индивидуальные участки по 12 соток. Освоенными называются земельные участки, к которым проведены подземные инженерные коммуникации, дороги, электричество, газ, а также построены жилые дома по индивидуальным проектам.
Расчет стоимости освоенных участков производится методом сравнительного анализа продаж сопоставимых освоенных участков.
Издержки на освоение и продажу земельных участков включают в себя многочисленные расходы на расчистку, планировку и разметку участка, строительство подъездных дорог, инженерных коммуникаций, а также накладные расходы по содержанию управленческого персонала, охраны и пр. В издержки включается также предпринимательская прибыль, которая будет получена инвестором (девелопером) в случае успешной реализации проекта.
Величина общей выручки от продаж определяется как произведение стоимости индивидуальных освоенных участков на их количество. График освоения и продаж участков строится путем прогнозирования периода освоения и продаж земельных участков. Ставка дисконта, применяемая для дисконтирования денежного потока, должна отражать существующие тенденции эффективности инвестиций, складывающиеся на данном рынке освоенных земельных участков. государственный недвижимый имущество стоимость
Задача 1
Рассчитать сумму, которая будет накоплена на депозитном счете через 35 лет, если в начале каждого года на счет будет вноситься сумма 260 денежных единиц, при ставке дохода 11%. (по сложному проценту) n = 35 лет
РТМ = 260 д.е. i = 11%
Для решения задачи используем фактор накопления единицы за период. Поскольку по условию задачи платежи поступают в начале каждого года, необходимо использовать авансовый фактор накопления единицы за период: FV = РТМ • ФНЕПАВ. (35 лет, 11%)
Ответ: на депозитном счете будет накоплено 2365102,26 ед.
Задача 2
Платежи по аренде объекта недвижимости в размере 610 денежных единиц поступают в течении 15 лет в начале каждого года. В конце периода ожидается перепродажа объекта за 6150 денежных единиц. Определите текущую стоимость объекта недвижимости, если ставка дисконтирования составляет 20%.
Для решения задачи используем фактор текущей стоимости единичного аннуитета и фактор текущей стоимости единицы
PVAP.пл. = РТМ • ФТСЕААВ. (15 лет, 20%)
ФТСЕА авn = ФТСЕА n-1 1
PVAP.пл. = 610 • (4,87586 1) = 3584,3 д.е.
PVПЕРЕПРОД= FV перепрод • ФТСЕ (15 лет, 20%)
PVПЕРЕПРОД = 6150 * 4,80228 = 29534 д.е.
PV = 3584,3 29534 = 33118,3 д.е.
Ответ: текущая стоимость объекта недвижимости составляет 33118,3 д.е.
Задача 3
Складские помещения, сдаваемые в аренду, приносят компании ежегодный доход в размере 300 ден. ед. Договор аренды предусматривает неизменность платежей и составлен на 15 лет. Предполагается, что стоимость объекта измениться за период на 28%. Требуемая ставка дохода на инвестиции 20%. Средняя рыночная ставка доходности 18%. Рассчитать коэффициент капитализации и стоимость объекта недвижимости: 1) прямолинейным методом (методом Ринга);
2) методом фонда возмещения по безрисковой (среденрыночной) ставке доходности (методом Хольскода);
3) равномерно-аннуитентным методом (фонда возмещения по ставке дохода на инвестиции - методом Инвуда).
Решение: 1) прямолинейный метод: V = I/R
R = Ron Rof
Rof=1/n=1/15 • (1-1,28) = 0,23
R = 0,20 0,23 = 0,43
V = I/R = 300/0,43 = 697,6ден. ед.
2) метод фонда возмещения: Rof = ФФВ(безриск.) = 0,0196790 • (1-1,28) = 0,00551
1. Федеральный закон № 135 от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в РФ»
2. Федеральный закон № 129 от 29.07.2007 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам оценочной деятельности »
3. Гартина Ю.А. Земельные сервитуты в гражданском и смежных отраслях права // Научно-информационный межвузовский журнал «Аспирантский вестник Поволжья». - Самара: Универс групп, 2007. - №3-4. - С. 44- 47.
4. Оценка недвижимости: учебник / под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Финансы и статистика, 2007. - 560 с.
5. Оценка недвижимости: учеб. пособие для студентов вузов, обучающихся по специальностям экономики и управления / Л. Н. Тепман; под ред. В. А. Швандара. -2-е изд., перераб. и доп. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2007. - 463 с.