Формы участия населения в управлении жилищным фондом в Российской Федерации - Дипломная работа

Подведя итоги проделанной работы, необходимо обобщить и структурировать выявленные правовые категории, необходимые для понятия механизма управления многоквартирными домами, обозначить их роль, а также предложить пути решения проблем в жилищном законодательстве. Основные вопросы, связанные с ремонтом и содержанием имущества многоквартирного дома, находятся в компетенции такого органа управления домом, как общее собрание собственников помещений, в том числе и принятие решения о выборе способа управления таким домом. Жилищный кодекс устанавливает три следующих способа управления многоквартирными домами: 1) путем непосредственного управления собственниками помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Деятельность по управлению многоквартирным домом состоит из проведения оценки состояния общего имущества собственников помещений, определение целей управления домом с учетом запланированных мероприятий по их достижению, осуществление контроля за лицами, ответственными за содержание и обслуживание общего имущества, а также других действий.

В настоящее время не утихают дискуссии среди юристов, правоприменителей, представителей организаций, обслуживающих жилищный фонд, и активной части граждан по проблемам жилищных правоотношений, в частности по проблемам, связанным с управлением многоквартирными жилыми домами, осуществлению должного контроля и надзора за соблюдением норм жилищного законодательства, определения виновных лиц в совершенных правонарушениях и привлечении их к ответственности.

Несовершенство российского жилищного законодательства усугубляется перегруженностью судов общей юрисдикции соответствующими производствами. А начиная с 2010 года и по настоящее время, в Жилищный кодекс РФ вносятся серьезные изменения и появляются новые нормы, регулирующие отношения в области управления многоквартирными домами. В органах законодательной и исполнительной власти всех уровней до сих пор принимаются и находятся на рассмотрении большое количество правовых актов, регулирующих данные жилищные отношения. Эти вышеперечисленные обстоятельства отражают положение, при котором жилищное законодательство требует детальной проработки в целях обеспечения прав и законных интересов граждан.

Тем не менее, вопрос регулирования правоотношений в сфере управления жилищным фондом в Российской Федерации должен решаться комплексно, используя нормы как императивного, так и диспозитивного характера, что следует из принципов жилищного права России. Но не достаточно только принимать и изменять жилищные нормативные правовые акты, нужно обеспечить их должное исполнение в разумные сроки, а также, в связи с повышенным уровнем правового нигилизма в российском обществе, следует на государственном уровне уделять внимание более подробному информированию в первую очередь собственников помещений в многоквартирных домах, а также и организаций, обслуживающих жилищный фонд, о принятии новых и изменении существующих жилищно-правовых актов, ознакамливать их с соответствующими методическими рекомендациями. Необходимо также совершенствование досудебного порядка рассмотрения споров, исключение дублирования некоторых надзорных и контрольных функций у территориальных отделов государственных органов исполнительной власти и органов местного самоуправления таких, как Госжилинспекция, Роспотребназдор, органов пожарной безопасности и органов жилищно-коммунального хозяйства муниципальных образований, для исключения споров о подведомственности и, следовательно, для сокращения срока рассмотрения обращений граждан и организаций и принятии необходимых мер.

Стоит отметить, что проведенный по всей стране процесс приватизации жилых помещений, начиная с распада СССР, способствовал возникновению новых проблем. Такое резкое изменение формы собственности большого количества жилья в соответствии с «сырым» жилищным законодательством на тот момент не могло не привести к коллапсу, с чем были связаны и местами остаются по нынешний день нерешенные проблемы жилищно-коммунального обслуживания.

В связи с тем, что регулирование жилищных правоотношений по настоящее время является актуальным вопросом для исследования, данная тема получила широкое распространение среди отечественных юристов и ученых. Изучением жилищного законодательства занимались такие юристы и научные деятели, как Крашенинников П.В., Тихомиров М.Ю., Шешко Г.Ф. и другие. Но, несмотря на их весомый вклад в исследование темы управления жилищным фондом, не все проблемы регулирования механизмом управления многоквартирными домами являются решенными. И поэтому данный вопрос требует дальнейшего исследования.

Объектом исследования данной работы являются жилищные правоотношения в области участия населения в управлении жилищным фондом в Российской Федерации.

Предметом исследования является механизм реализации прав граждан на владение, пользование и распоряжение как своим имуществом в многоквартирном доме.

Цель данной работы - дать общую характеристику жилищному фонду, общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, рассмотреть и проанализировать способы управления жилищным фондом.

Для достижения данной цели необходимо решение следующих задач исследования: O Рассмотреть понятие жилищного фонда и его классификацию;

O Исследовать общие положения понятия «общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах» и определить механизм его управления;

O Проанализировать допустимые жилищным законодательством способы управления многоквартирными домами, выявить проблемы и предложить пути их решения.

Нормативно-правовой базой исследования являются такие правовые акты как Конституция РФ, Гражданский кодекс, Жилищный кодекс РФ, Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (ред. от 06.05.2011) "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" и другие, а также материалы судебной практики.

1. Понятие «жилищного фонда» в Российской Федерации и его классификация

1.1 Понятие «жилищного фонда»

Жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации. Как видно из определения, данного законодателем, понятие «жилищного фонда» имеет достаточно широкое значение. Для более четкого понимания рассматриваемого термина необходимо дать определение «жилым помещениям».

Так, согласно ч. 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ, жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательств. Как видно из определения, основной чертой жилого помещения является его использование исключительно с целью проживания граждан, за исключением осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности, с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении других граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства.

Наряду с пригодностью для проживания граждан, признаками жилого помещения являются его изолированность и недвижимость. Под изолированностью понимают возможность отделения от других жилых помещений и отграничения от остального пространства. Определение недвижимости в жилищном праве несколько отличается от понятия недвижимости в широком смысле. То есть все недвижимые объекты являются недвижимыми в действительности и неразрывно связаны с земельным участком, на котором располагаются, и перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В других же отраслях права к недвижимости могут относиться фактически перемещаемые вещи, такие как морские и воздушные суда, а также другие объекты, установленные законодательством и подлежащие государственной регистрации.

Некоторые юристы выделяют такой факультативный признак жилого помещения как благоустроенность. Так, по мнению Малаховой А.А., благоустроенность включает в себя не только соответствие санитарно-эпидемиологическим и техническим нормам, но и обеспеченность основными коммунальными удобствами. Однако, не вызывает сомнений тот факт, что благоустроенность все же является относительным понятием, и его критерии зависят от уровня развития инфраструктуры населенного пункта и местных природных условий.

Законодательно выделяют следующие виды жилых помещений: 1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната.

Жилой дом - это индивидуально-определенное здание, состоящее из комнат, а также помещений вспомогательного использования, которые предназначены для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием.

Квартира - это структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, которое обеспечивает возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в доме, состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием.

Комната - это часть жилого дома или квартиры, которая предназначена для использования в качестве места непосредственного проживания граждан.

К сожалению, определяя вышеназванные понятия, законодатель умалчивает о таких категориях как часть жилого дома и часть квартиры, что закономерно влечет за собой разногласия в правоприменении. Большинство исследователей сходятся во мнении, часть квартиры или жилого дома можно определить как несколько комнат соответствующей квартиры или жилого дома.

Стоит отметить, что в ст. 40 Конституции РФ и в статьях 2 и 3 Жилищного кодекса РФ употребляется такой термин как "жилище", хотя и не раскрывается. Однако далее по кодексу используется лишь понятие "жилое помещение". В теории и на практике достаточно часто возникает вопрос о соотношении таких двух понятий, как "жилище" и "жилое помещение". Взаимосвязь данных правовых категорий не вызывает сомнений. С одной стороны эти термины имеют тождественную природу, в связи с чем, можно определить их как синонимы, с другой - подобный подход на практике вызывает трудности и различные споры. Поэтому четкое определение вышеназванных понятий имеет большое значение для правильного их использования юристами и научными исследователями в своей деятельности.

Понятие "жилище" используется российским законодателем также в уголовном и уголовно-процессуальном законодательстве, где данный термин понимается как индивидуальный жилой дом с входящими в него жилыми и нежилыми помещениями, жилое помещение независимо от формы собственности, входящее в жилищный фонд и пригодное для постоянного или временного проживания, а равно иное помещение или строение, не входящее в жилищный фонд, но предназначенное для временного проживания. На основании чего можно сделать вывод о том, что понятие «жилище» по смысловому содержанию шире «жилого помещения». Так как к первому относятся, помимо недвижимых, и движимые материальные объекты, которые могут отвечать критериям, указанным в законодательстве, например мобильные сооружения и строения для беженцев и лиц, попавших в чрезвычайную ситуацию. Тем не менее, к жилищу нельзя отнести гаражи, погреба, бани, сараи и другие помещения, а также транспортные средства.

По мнению исследователя Иванова А.А., «жилище» употребляется в конституционно-правовом смысле, то есть оно является более широким понятием и представляет собой любое место, где живут люди.

В завершении следует отметить, что содержание понятия "жилое помещение" как объекта жилищных прав определяется посредством установления определенных норм и требований действующего законодательства. И уже именно в этом качестве жилые помещения могут быть объектами в имущественных отношениях, которые наделены специальным правовым режимом. В свою очередь, понятие "жилище" как объект конституционных прав человека не нуждается в установлении определенных критериев и признаков, так как это могло бы привести к сужению сферы действия конституционных гарантий и прав, связанных с жилищем.

1.2 Классификация жилищного фонда в Российской Федерации

Проанализировав научно-теоретическую и учебную литературу, невозможно не заметить, что большинство юристов и исследователей выделяют основания классификации жилищного фонда те же, что указаны в ст. 19 Жилищного кодекса РФ.

Так, первым основанием классификации жилищного фонда является его принадлежность к той или иной форме собственности. Таким образом, жилищный фонд подразделяется на: 1) частный жилищный фонд;

2) государственный жилищный фонд;

3) муниципальный жилищный фонд.

В основании данной классификации лежит норма, установленная ст. 8 Конституции РФ, согласно которой в России признаются и защищаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности.

Обратив внимание на строение вышеназванной классификации, следует отметить, что частный жилищный фонд поставлен на первое место, что наглядно показывает о его значимости и приоритете в осуществлениии жилищной политики.

Жилищный кодекс РФ дает определение частному жилищному фонду как совокупности жилых помещений, находящихся в собственности юридических и физических лиц.

В свою очередь к жилищному фонду, находящемуся в собственности физических лиц, относятся: - построенные на земельных участках, являющиеся собственностью физических лиц, индивидуальные жилые дома;

- приватизированные жилые помещения;

- квартиры в домах, находящихся под управлением жилищных и жилищно-строительных кооперативов, с выплаченным паевым взносом в полном объеме;

- приобретенные по другим основаниям жилые помещения в соответствии с гражданским законодательством (купля-продажа, дарение, наследство и др.).

К жилищном фонду, находящемуся в собственности юридических лиц, включают жилые помещения, приобретенные по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, а также в результате вложения средств в жилищное строительство, например, участие в долевом строительстве. Однако закон предусматривает возможность и самостоятельного строительства юридическими лицами жилых помещений с последующим включением их в собственность при условии предварительного оформления правоустанавливающих документов на соответствующий земельный участок.

Стоит отметить, что право собственности юридических лиц на жилые помещения является ограниченным в силу противоречия правовой природы юридического лица и использования данных помещений для проживания конкретных граждан. Поэтому юридические лица могут, оставляя за собой право собственности, распоряжаться жилыми помещениями только посредством заключения договора найма с гражданами.

Государственный жилищный фонд включает в себя жилые помещения, находящиеся в собственности как Российской Федерации, так и в собственности субъектов РФ. В зависимости от формы распоряжения имуществом государственный жилищный фонд различают на: - ведомственный жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении государственных федеральных предприятий и предприятий, созданных субъектами РФ;

- ведомственный жилищный фонд, находящийся в оперативном управлении государственных федеральных учреждений и учреждений, созданных субъектами РФ.

Жилые помещения государственного жилищного фонда предназначены для обеспечения потребностей в жилье государственных служащих, должностных лиц, работников государственных предприятий и учреждений, а также работников предприятий и учреждений, учредителями которых являются субъекты РФ, и иных категорий граждан, установленных законодательством РФ и субъектов РФ.

Муниципальный жилищный фонд представляет собой совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям. В данный фонд входят жилые помещения, закрепленные за муниципальными предприятиями и учреждениями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. В соответствии со ст. 50 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ (ред. от 25.12.2012) "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2013) в муниципальный жилищный фонд входят лишь жилые помещения, предоставляемые по договору социального найма малоимущим гражданам и нуждающимся в жилье.

Следующим основанием классификации жилищного фонда является зависимость от целей его использования. По данному основанию жилищный фонд подразделяется на: 1) жилищный фонд социального использования;

2) специализированный жилищный фонд;

3) индивидуальный жилищный фонд;

4) жилищный фонд коммерческого использования.

Жилищный фонд социального использования представляет собой совокупность жилых помещений, предоставляемых органами местного самоуправления, государственными органами, либо уполномоченными на то государственными или муниципальными предприятиями и учреждениями для проживания малоимущих и нуждающихся в жилье граждан по договору социального найма.

Специализированный жилищный фонд составляют жилые помещения, предоставляемые вышеперечисленными публичными образованиями для проживания отдельных категорий граждан в порядке и на условиях, установленных законодательством. Жилищный Кодек РФ определяет следующий закрытый перечень жилых помещений, входящих в специализированный жилищный фонд: O служебные жилые помещения;

O жилые помещения в общежитиях;

O жилые помещения маневренного фонда;

O жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения;

O жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;

O жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;

O жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан;

O жилые помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.

Индивидуальный жилищный фонд включает в себя жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим и юридическим лицам в целях проживания граждан, членов их семей и других лиц на праве безвозмездного пользования.

К жилищному фонду коммерческого использования относятся жилые помещения, используемые собственниками для проживания граждан на условиях возмездного пользования (по договору найма или иному возмездному договору). Особенностью данного жилищного фонда является неограниченный круг собственников жилых помещений, предоставляемых по вышеуказанным условиям, таких, как физические и юридические лица, а также публично-правовые образования.

Таким образом, законодатель и большинство исследователей жилищного права классифицируют жилищный фонд в Российской Федерации. Однако российское законодательство предусматривает еще один вид жилищного фонда, который не относят к какой-либо классификации, а именно аварийный жилищный фонд. Данный фонд представляет собой совокупность жилых помещений в многоквартирных домах, признанных в установленном порядке до 1 января 2012 года аварийными и подлежащими сносу или реконструкции в связи с физическим износом в процессе их эксплуатации.

2. Общие положения управления общим имуществом собственников помещений в многоквартирных домах

2.1 Понятие и особенности «общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах»

Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

Согласно гражданскому законодательству, одним из критериев общей собственности является множественность субъектов права собственности на один и тот же объект. Наличие данного признака вызвано необходимостью специального регулирования правоотношений, связанных с владением, пользованием и распоряжением общей собственностью. В связи с чем, необходима детальная проработка вопроса согласования воли всех участников обшей собственности с учетом прав и законных интересов каждого из них, а также третьих лиц. Таким образом, общая собственность характеризуется переплетением отношений сособственников ко всем третьим лицам, с одной стороны, и отношений между самими сособственниками - с другой.

В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса РФ общее имущество в многоквартирном доме принадлежит собственникам на праве общей долевой собственности. К такому имущество относятся следующие объекты: 1) оборудование и помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме и не являющиеся частями квартир. Сюда входят такие объекты, как коридоры, технические этажи, чердаки, лестницы, межквартирные лестничные площадки, лифты, лифтовые и иные шахты, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации;

2) помещения, предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений, для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, и не принадлежащие отдельным собственникам;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Стоит обратить внимание на соотношение понятий «общая долевая собственность» в гражданском законодательстве и «общее долевое имущество в многоквартирном доме» в жилищном. При более детальном исследовании выявляются правовые коллизии в вышеназванных категориях.

Так, согласно ст. 250 Гражданского кодекса РФ, при продаже доли в общем имуществе остальные участники общей долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли. Данная норма не применима к объектам, входящим в общее имущество многоквартирного дома, исходя из своей правовой природы. Так как в соответствии с ст.ст. 37 - 38 Жилищного кодекса РФ доля в общем имуществе в многоквартирном доме является принадлежностью, а значит, она следует за судьбой главной вещи - жилого помещения.

Следующее отличие «общей долевой собственности» от «общего долевого имущества в многоквартирном доме» вытекает из предыдущего, а именно возможность выдела собственником своей доли. В соответствии с жилищным законодательством у собственников помещений отсутствует данное право опять же изза природы принадлежности доли в общем имуществе в многоквартирном доме. К тому же объекты общего долевого имущества в данном доме предназначены для обслуживания нескольких жилых помещений, что придает им особый правовой статус.

Также, согласно гражданскому законодательству, участник долевой собственности, осуществивший за свой счет, с соблюдением установленного законодательством порядка использования общего имущества, неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество. В тоже время Жилищным кодексом РФ установлено, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. А, следовательно, никакие работы по улучшению объектов общего имущества в многоквартирном доме, произведенные кем-либо из собственников жилых помещений, не влекут за собой права увеличения доли в общем имуществе.

На основании вышеизложенного можно выявить следующие особенности понятия «общее долевое имущество в многоквартирном доме» по отношению к гражданскому термину «общая долевая собственность»: 1) отсутствие возможности выдела долей в натуре;

2) невозможность отчуждения доли в праве общей собственности отдельно от жилого помещения;

3) признак, вытекающий из первых двух: доля не может существовать самостоятельно, она - составная часть квартиры как объекта права собственности, а потому всегда следует судьбе такого жилого помещения;

4) отсутствие у сособственников преимущественного права покупки продаваемой доли в общем имуществе многоквартирного дома;

5) зависимость размера доли собственника помещения в общем имуществе в многоквартирном доме только от размера общей площади данного помещения.

2.2 Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме как орган управления общим имуществом в данном доме

Как известно из гражданского законодательства, главными признаками права собственности является такие составляющие, как владение, пользование и распоряжение. В соответствии со ст. ст. 246 - 247 Гражданского кодекса РФ установлен принцип, согласно которому вышеперечисленные элементы права собственности на общее долевое имущество осуществляются по соглашению всех его участников. Однако по отношению к управлению общим долевым имуществом в многоквартирном доме данная норма практически не выполнима в связи с большим количеством участников общей собственности и ее объема. К тому же достаточно сложно найти подходящий момент времени для проведения голосования, на котором бы присутствовали все собственники помещений, а тем более - создать условия для принятия всеми участниками единодушного решения по вопросам управления общим имуществом в многоквартирном доме, особенно когда такие вопросы в повестке дня малозначительны.

Таким образом, законодатель был вынужден определять особый порядок управления общим имуществом в многоквартирном доме в виде исключения по отношению к нормам Гражданского кодекса РФ, иначе их беспрекословное исполнение могло бы привести к полной парализации текущих и запланированных работ, необходимых для ремонта и содержания как самого многоквартирного дома, так и объектов его благоустройства.

Наиболее оптимальным выходом было установление в Жилищном кодексе РФ механизма принятия большинством голосов собственников помещений решений по вопросам пользования, владения в некоторых случаях распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Законодательным исключением из этого правила является только возможность уменьшения размера общего долевого имущества в многоквартирном доме, так как такое решение должно приниматься посредством положительного волеизъявления всех собственников помещений в данном доме.

Тем не менее, установление механизма управления частью собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме рождает правовую коллизию по отношению к гражданскому и даже конституционному законодательству. Окончательную точку в дискуссиях исследователей ставит Определение Конституционного Суда РФ от 05.03.2004 N 82-О "По запросу Первомайского районного суда города Пензы о проверке конституционности пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации", в котором указано, что принцип равенства всех перед законом и судом, гарантируя одинаковые права и обязанности для субъектов, относящихся к одной категории, не исключает при этом определенные фактические различия, а также необходимость их учета законодателем. Так, в Определении обосновывается, что особый "законодательно установленный порядок приобретения прав... обусловлен спецификой объекта и природой права общей собственности, а также характером связанных с ней отношений. Он направлен на защиту прав и интересов всех участников общей собственности и, таким образом, по смыслу статьи 55 Конституции Российской Федерации не может рассматриваться как ограничивающий права и свободы человека и гражданина". При этом уточняется, что "установление неодинакового порядка приобретения прав... для собственников и... сособственников не нарушает конституционный принцип равенства, ибо это обусловлено различными фактическими и правовыми условиями, в которых находятся индивидуальные собственники и сособственники имущества".

В соответствии с со ст. 44 Жилищного кодекса РФ, органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в данном доме. Согласно данной статье, в компетенцию общего собрания входит принятие решений по следующим вопросам: 1) о реконструкции многоквартирного дома, строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном и текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

2) о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом;

3) о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами;

4) об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

5) о выборе способа управления многоквартирным домом.

Следует отметить, законодатель указывает на то, что вышеуказанный круг вопросов не является закрытым перечнем, а иные полномочия общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме могут быть определены и другими нормами Жилищного кодекса РФ. Так, при детальном исследовании Кодекса определяются дополнительные вопросы, решение которых входит в компетенцию общего собрания, а именно: 6) установление сроков и порядка проведения годового общего собрания, порядка уведомления собственников помещений в многоквартирном доме о принятых решениях, определение способа доставки сообщения о проведении общего собрания;

7) принятие решения о создании товарищества собственников жилья, об утверждении его устава и преобразовании в жилищный или жилищно-строительный кооператив, о его ликвидации в случае, если члены товарищества не обладают более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме;

8) определение размера платы за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в данном доме, если в нем не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив;

9) решение вопросов, связанных с непосредственным управлением многоквартирным домом.

Помимо всего вышеперечисленного, в соответствии с ч. 3 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ (ред. от 25.12.2012) "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в компетенцию общего собрания входит также и принятие решения о формировании земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в его состав объекты недвижимого имущества, если данный участок не был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ.

Согласно установленным нормам Жилищного кодекса РФ, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме должно проводиться как минимум один раз в год (годовое собрание). Помимо этого, каждый собственник имеет право по своей инициативе созвать внеочередное общее собрание, уведомив всех собственников помещений в многоквартирном доме не позднее за десять дней до даты его проведения.

Правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме обладают только собственники помещений в данном доме или же их представители.

Количество голосов, которым обладает каждый собственник на общем собрании собственников, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Правомочностью решений общего собрания является наличие необходимого кворума, а именно если в данном собрании приняли участие собственники помещений в многоквартирном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. В случае, если необходимого количества участников не набирается на годовом общем собрании, проводится повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме рассматривает только те вопросы, которые были ранее включены в повестку дня. Рассматривать же иные вопросы либо менять повестку дня общее собрание не вправе.

По общему правилу решения общего собрания принимаются большинством голосов от общего числа голосов принявших собственников помещений в многоквартирном доме. Однако законом предусмотрены и некоторые исключения.

Так, принятие решений по более важным вопросам, поставленных на голосование, принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, а именно: о реконструкции многоквартирного дома, строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме; о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом; о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами; об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Второе исключение из указанного правила рассматривалось ранее в данной главе - это уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме только посредством волеизъявления всех собственников помещений в данном доме.

Стоит отметить, что отсутствие необходимого кворума в виде непосредственного участия собственников помещений для принятия решения не является безвыходной ситуацией. В ст. 47 Жилищного кодекса РФ предусмотрена процедура проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования. Оно возможно в тех случаях, когда вопросы, поставленные в повестке дня, выносились ранее на обсуждение в непосредственной форме проведения общего собрания, на котором отсутствовало необходимое количество голосующих. Последующее же проведение общего собрания с такой же повесткой дня может быть осуществлено в форме заочного голосования путем передачи решений собственников, оформленных в письменной форме, в место проведения данного собрания в соответствующий срок.

Решения и итоги общего собрания оформляются протоколами и в течение десяти дней доводятся до сведения собственников в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в порядке, установленном законодательством, имеет нормативно-правовую природу, так как оно является обязательным для исполнения всеми собственниками помещений, в том числе и теми, кто голосовали «против» или не участвовали в голосовании. Однако в случае, если принятое решение на общем собрании влечет за собой нарушение прав и законных интересов таких собственников, а так же проведение общего собрания не соответствовало требованиям, установленным Жилищным кодексом РФ, то такое решение возможно обжаловать в суде в течение в шести месяцев.

Подведя итоги рассмотрения понятия и функций общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме как органа управления общим имуществом в данном доме, необходимо отметить, что любой собственник помещения имеет право на участие в принятии решений общего собрания. Но данное право подразумевает в себе и другие возможности для осуществления гражданами управления общим имуществом, а именно: право требовать созыва собрания; возможность участия в подготовке проведения собрания; право получения необходимой информации, связанной с проведением собрания; право непосредственного участия в собрании; право голоса.

Таким образом, законодатель, устанавливая особый механизм управления общим имуществом в многоквартирном доме, рассчитывал на эффективность, прозрачность и демократичность данного процесса. Потому что такой институт, как общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, является одним из элементов становления гражданского общества в нашей стране, а это, следовательно, должно повлечет за собой развитие правосознания и повышенное чувство ответственности за судьбой общего имущества среди населения.

3. Способы управления многоквартирными домами

3.1 Общие положения и основные проблемы осуществления деятельности организаций, обслуживающих жилищный фонд, совместно с собственниками помещений в многоквартирном доме

В связи с принятием в 2004 году Жилищного кодекса РФ был установлен новый порядок управления многоквартирными домами с определением исчерпывающего перечня способов данного упра

Подведя итоги проделанной работы, необходимо обобщить и структурировать выявленные правовые категории, необходимые для понятия механизма управления многоквартирными домами, обозначить их роль, а также предложить пути решения проблем в жилищном законодательстве.

Так, жилищный фонд представляет собой совокупность жилых помещений, включая в себя жилые дома, квартиры, их части и отдельные комнаты.

В соответствии с гражданским законодательством бремя содержания и ремонта своего имущества несет собственник. Если для жилых частных домов это требование не представляет сложности в его реализации, то в отношении многоквартирных домов оно имеет отличительные особенности.

В связи с тем, что любой многоквартирный дом, помимо жилых помещений, включает в себя и объекты общего долевого имущества, в отношении него установлен особенный механизм управления.

Основные вопросы, связанные с ремонтом и содержанием имущества многоквартирного дома, находятся в компетенции такого органа управления домом, как общее собрание собственников помещений, в том числе и принятие решения о выборе способа управления таким домом.

Жилищный кодекс устанавливает три следующих способа управления многоквартирными домами: 1) путем непосредственного управления собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управляющей организацией.

Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Деятельность по управлению многоквартирным домом состоит из проведения оценки состояния общего имущества собственников помещений, определение целей управления домом с учетом запланированных мероприятий по их достижению, осуществление контроля за лицами, ответственными за содержание и обслуживание общего имущества, а также других действий.

Для совершенствования жилищной политики государства в сфере регулирования механизма управления жилищным фондом необходима прежде всего ликвидация пробелов и правовых коллизий в законодательстве всех уровней (федеральном, субъектов РФ, муниципальных образований), расширение функций по содействию со стороны государственных органов и органов местного самоуправления в разрешении споров между собственниками помещений и организациями, обслуживающими жилищный фонд, в том числе проведение бесплатных конференций и семинаров по разъяснению гражданам нововведений в жилищном законодательстве и преимуществ того или иного способа управления многоквартирными домами.

Помимо доработки жилищного законодательства требуется развитие других и смежных с ним отраслей права, таких как гражданского, гражданского процессуального, градостроительного, административного, муниципального и т.д.

Также необходимо проведение комплексной политики по увеличению финансирования бюджетных средств на ремонт многоквартирных домов, по улучшению материального благополучия жильцов, проживающих в таких домах, и стимулированию их к более активной гражданской позиции при осуществлении управления общим имуществом.

Стоит отметить и положительную тенденцию жилищного законодательства. Так, с введением в действие Жилищного кодекса РФ были заложены предпосылки для создания конкурентной среды между организациями, обслуживающими жилищный фонд, собственники помещений стали вправе в любой момент самостоятельно выбирать способ управления своим домом, а также была урегулирована деятельность по владению, пользования и распоряжению общим имуществом всеми участниками управления многоквартирным домом.

Остается надеяться, что жилищное законодательство будет и дальше активно развиваться в ногу со временем, обеспечивая при этом конституциональный принцип в виде приоритета соблюдения и защиты государством прав и законных интересов граждан как высшей ценности.

1.Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ)

2.Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 30.12.2012) (с изм. и доп., вступающими в силу с 02.01.2013)

3.Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 25.12.2012) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2013)

4.Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 N 195-ФЗ (ред. от 30.12.2012, с изм. от 17.01.2013)

5.Уголовно-процессуальный кодекс Российской Федерации от 18.12.2001 N 174-ФЗ (ред. от 30.12.2012)

6.Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ (ред. от 25.12.2012) "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"

7.Федеральный закон от 12.01.1996 N 7-ФЗ (ред. от 11.02.2013) "О некоммерческих организациях"

8.Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ (ред. от 28.07.2012) "Об исполнительном производстве"

9.Федеральный закон от 08.02.1998 N 14-ФЗ (ред. от 29.12.2012) "Об обществах с ограниченной ответственностью"

10.Федеральный закон от 08.08.2001 N 129-ФЗ (ред. от 29.12.2012) "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей"

11.Федеральный закон от 06.10.2003 N 131-ФЗ (ред. от 25.12.2012) "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2013)

12.Федеральный закон от 21.07.2007 N 185-ФЗ (ред. от 25.12.2012) "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства"

13.Федеральный закон от 27.07.2010 N 190-ФЗ (ред. от 30.12.2012) "О теплоснабжении"

14.Федеральный закон от 30.03.1999 N 52-ФЗ (ред. от 25.06.2012) "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2013)

15.Федеральный закон от 30.12.2004 N 215-ФЗ (ред. от 30.11.2011) "О жилищных накопительных кооперативах"

16.Закон РФ от 19.06.1992 N 3085-1 (ред. от 23.04.2012) "О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации"

17.Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 46 "О нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности жилищных накопительных кооперативов"

18.Постановление Правительства РФ от 06.02.2006 N 75 (ред. от 10.09.2012) "О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом"

19.Постановление Правительства РФ от 23.09.2010 N 731 (ред. от 21.08.2012) "Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами"

20.Постановление Правительства РФ от 26.09.1994 N 1086 (ред. от 25.06.2012) "О государственной жилищной ИНСПЕКПОСТАНОВЛЕНИЕ Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (ред. от 02.08.2007) "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции"

22.Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (ред. от 06.05.2011) "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность"

23.Письмо Минрегиона РФ от 14.10.2008 N 26084-СК/14 «Об изменении практики осуществления государственного контроля за содержанием общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с новым жилищным законодательством Российской Федерации»

24.Письмо Минрегиона РФ от 20.12.2006 N 14314-РМ/07 "О сроках возникновения обязанности приступить к управлению многоквартирным домом"

25.Письмо Минрегиона РФ от 20.12.2006 N 14313-РМ/07 "О передаче технической документации на многоквартирный дом"

26.Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" (Зарегистрировано в Минюсте РФ 15.10.2003 N 5176)

27.Приказ ФСФР России от 04.10.2012 N 12-85/пз-н "Об утверждении Порядка ведения реестра жилищных накопительных кооперативов" (Зарегистрировано в Минюсте России 09.11.2012 N 25786)

28.Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда. МДК 2-04.2004 (утв. Госстроем России).

Размещено на .ru