Методика маркетингового исследования. Анализ рынка жилой недвижимости по Санкт-Петербургу и по Кировскому району. Анализ конкурентов. Величина инвестиционных затрат и их распределение во времени. Сравнение ставки дисконтирования с нормой рентабельности.
Аннотация к работе
Следует отметить, что объекты недвижимости могут выступать не только в роли средств производства, к которым в данном случае будут отнесены здания и сооружения производственного, складского, торгового и административного характера, но и в качестве средств потребления, включающих земельные участки, жилые дома, квартиры и иные недвижимые объекты частной собственности. В ноябре 2010 года темпы роста цен на жилье в России снизился в два раза. Если в предыдущие два месяца (октябрь и сентябрь) темпы роста цен на жилье составляли 0,4% в месяц, то за ноябрь - 0,2%. По данным аналитиков, в Москве за ноябрь 2010 рост цен на жилье в рублях на вторичном рынке составил 0,2%, что в 1,5 раза меньше, чем в октябре и в 4 раза меньше, чем в сентябре, когда рост достиг 0,8% в рублях. Согласно исследованию, проведенному аналитическим центром Гдеэтотдом.ру, Москва является одним из лидирующих городов по темпам роста цен на жилье в 2010 году.В данном разделе практический части настоящей курсовой работы будет осуществлено определение (в соответствии с тремя рекомендованными методиками) и обоснование (в соответствии с вычисленной ранее внутренней нормой рентабельности) ставки дисконтирования, используемой в дальнейших расчетах и оценке эффективности инвестиций. В качестве безрисковой составляющей принимается ставка рефинансирования ЦБ РФ, величина которой (в соответствии с указанием Банка России от 31.05.2010 № 2450-У "О размере ставки рефинансирования Банка России") составляет 7,75%. В соответствии с экспертными оценками средняя величина отраслевого риска в строительстве составляет 23%. В качестве безрисковой составляющей, как уже было замечено при применении модели цены капитальных активов, принимается ставка рефинансирования ЦБ РФ, величина которой (в соответствии с указанием Банка России от 31.05.2010 № 2450-У "О размере ставки рефинансирования Банка России") составляет 7,75%. Значения величин остальных необходимых для вычисления ставки дисконтирования переменных будут установлены в ходе сравнения принятого к рассмотрению проекта (Проект 4) с рядом других инвестиционных проектов, а именно: с инвестированием в ценные бумаги ГАЗПРОМА (Проект 1), строительство типового ликвидного малометражного жилья (Проект 2) и строительство элитного жилья бизнес-класса (Проект 3).
Введение
Развитие экономических отношений в Российской Федерации как на макро уровне государственной политики, так и на микроуровне реализации отдельных проектов конкретных организаций на территории субъектов Российской Федерации, тесно связано с объектами недвижимости. Следует отметить, что объекты недвижимости могут выступать не только в роли средств производства, к которым в данном случае будут отнесены здания и сооружения производственного, складского, торгового и административного характера, но и в качестве средств потребления, включающих земельные участки, жилые дома, квартиры и иные недвижимые объекты частной собственности. Таким образом, весь процесс хозяйственной деятельности в целом и процесс общественного производства в частности основываются именно на объектах недвижимости.
Многочисленные и обширные исследования рынка недвижимости Российской Федерации, нашедшие отражение в следующей части (Глава 1) данной работы, свидетельствуют о его стремительном структурном росте. Одним из ключевых условий подобного роста является привлечение инвестиций. В особенности, со стороны не только внутренних, но и внешних, зарубежных инвесторов. Однако же, прежде чем анализировать инвестиционный климат и проводить оценку условий реализации конкретного проекта, представляется рациональным дать определение понятию инвестиций как экономической категории.
Инвестиции представляют собой осознанный отказ от текущего потребления в пользу возможно большего дохода в будущем, который должен обеспечить и большую возможность прибыли. Это означает, что процветание любого бизнеса в значительной степени зависит от рациональной инвестиционной политики, что, в свою очередь, свидетельствует о том, что подобная политика и затратна, и рискованна. Такой ее характер обоснован рядом следующих факторов.
Во-первых, не существует инвестиций без затрат.
Во-вторых, всегда существует ненулевая вероятность полной или частичной потери инвестированных ранее средств.
В целом, инвестиционный процесс начинается с привлечения денежных средств и формирования финансовых потоков, в последствии воплощающихся в реальные активы в форме зданий и сооружений.
Необходимо перечислить факторы, определяющие уровень инвестиций в масштабе общества. К их числу относятся: соотношение между сбережением, являющим собой потенциальные инвестиции, и потреблением;
безопасность вложений в долгосрочной перспективе;
уровень прибыли на осуществляемые инвестиции;
степень организованности финансового рынка.
Нормативной базой для осуществления инвестиций является Федеральный Закон № 39 “Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации”. Согласно Статье 1 настоящего Закона, инвестиции определяются как денежные средства, ценные бумаги или иное имущество, в том числе имущественные или иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской деятельности и/или иной деятельности в целях получения прибыли и/или достижения иного полезного эффекта. Главным отличием данной Федеральным Законом формулировки от понятия инвестиций периода СССР является тот факт, что они более не считаются только капиталовложениями, то есть инвестициями лишь в основные средства производства.
В заключение теоретического обсуждения инвестиций как экономической категории следует определить объектно-субъектную связь данного процесса и подвести итог, выраженный в кратких и четких формулировках. А именно: Инвестиции - это целенаправленное вложение капитала во всех его формах на определенный срок в различные объекты для достижения индивидуальных целей инвестора.
Инвестор - это осуществляющий вложения субъект инвестиционной деятельности, классифицируемый согласно своей организационной форме как юридическое лицо, физическое лицо, объединение юридических или физических лиц, органы государственной власти или местного самоуправления.
Инвестиционный проект - это объект инвестиционной деятельности, на реализацию которого направлены вложения инвестора. В частном случае инвестирования в объекты строительной отрасли представляет собой проект возведения зданий и сооружений промышленного и гражданского назначения. В частном конкретном случае, анализируемом и оцениваемом в практической части (Глава 2) данной работы, инвестиционный проект представляет собой проект возведения жилого монолитного многоэтажного дома с последующими вводом его в эксплуатацию и реализацией квартир.
Таким образом, выявив экономическую сущность инвестиционного процесса, определив его характер и основные факторы развития, а также ознакомившись с его нормативной базой, представляется возможным и последовательным перейти к непосредственному изучению текущего состояния рынка недвижимости и анализу статистических результатов проведенных ранее открытых исследований.
1. Методика маркетингового исследования
Основой для проводимого анализа являются статистические данные открытых исследований, рассматривающих динамику развития рынка недвижимости и основные его тенденции в долгосрочной перспективе. Однако, вследствие того, что объем доступной по данному вопросу информации невероятно велик, а сама информация нередко носит субъективный характер и зависит от источника публикации, следует сформулировать принципы, на основе которых был произведен отбор данных для исследования.
Во-первых, объем статистических сведений и степень их детализации изначально были ориентированы на решение конкретных задач, поставленных принятым к рассмотрению проектом.
Во-вторых, формируемые таким образом информационные массивы были структурированы по типовому и территориальному признакам, с тем, чтобы обеспечить возможность сегментирования рынка по типам недвижимости и их территориальному расположению соответственно.
В-третьих, весь привлеченный статистический и теоретический материал формирует собой единый информационный блок, состоящий из ряда элементов, связанных между собой структурно и логически. Ход исследования подчинен принципу продвижения от общего к частному, сроки наблюдений актуализированы, а долгосрочная ретроспектива анализа применяется лишь при соответствующем масштабе охвата информации - а именно, в случае приведения данных на уровне Российской Федерации целом.
Таким образом, обосновав принципы формирования информационной базы проводимого исследования и разъяснив логику его развития, представляется своевременным перейти непосредственно к исследованию текущего состояния рынка недвижимости и тенденций его развития.
С целью оценки состояния рынка рассчитываются несколько групп показателей: Количественные показатели, характеризующие общее количество сделок купли-продажи жилья.
Качественные показатели, характеризующие структуру сделок по категориям и типам жилья.
Стоимостные показатели, характеризующие стоимость жилья по различным типам и видам жилья, а также удельную стоимость (стоимость 1 м2 общей площади жилья).
1.1 Анализ рынка недвижимости России
В ноябре 2010 года темпы роста цен на жилье в России снизился в два раза. Если в предыдущие два месяца (октябрь и сентябрь) темпы роста цен на жилье составляли 0,4% в месяц, то за ноябрь - 0,2%. Такую динамику цен приводят специалисты аналитического центра Гдеэтотдом.ру.
По данным аналитиков, в Москве за ноябрь 2010 рост цен на жилье в рублях на вторичном рынке составил 0,2%, что в 1,5 раза меньше, чем в октябре и в 4 раза меньше, чем в сентябре, когда рост достиг 0,8% в рублях. По сравнению с началом года рост цен в столице составил 5,8%.
Согласно исследованию, проведенному аналитическим центром Гдеэтотдом.ру, Москва является одним из лидирующих городов по темпам роста цен на жилье в 2010 году. По этому показателю из 40 исследованных городов она уступает только Уфе, Казани и Красноярску. При этом в ряде городов цены существенно ниже, чем в начале года. Например, в Липецке и Тольятти снижение цен составило около 11%.
Следует отметить, что в Московской области за ноябрь цены снизились на 0,4%, после заметного роста в октябре (на 0,7%). В Санкт-Петербурге за ноябрь цены в среднем не изменились. В среднем по двенадцати крупнейшим региональным городам страны (Новосибирск, Екатеринбург, Нижний Новгород, Самара, Омск, Казань, Челябинск, Ростов-на-Дону, Уфа, Пермь, Волгоград, Красноярск) средние цены предложения на вторичном рынке за ноябрь выросли на 0,2%. С начала 2010 года рост цен на жилье в крупных городах составил 2,6%.
Из крупных городов страны максимальные темпы роста цен в ноябре 2010 года были зафиксированы в Омске (1,5%) и Уфе (0,9%), а снижение произошло только в Самаре (на 0,6%) и Волгограде (на 0,8%). В средних городах больше всего цены выросли в Кирове (1,9%) и Саратове(1,5%). Максимальное снижение цен зафиксировано в Ярославле (1,7%) и Твери (1,2%).
Таблица 1. Средние цены на недвижимость по России по состоянию на “30“ ноября 2010 г.
Информационная справка о ценах на жилье в городах России реализована на основе обсчета данных Единой базы Российской Гильдии Риэлторов (www.rgr.ru ).
Единая база данных РГР обновляется ежедневно. На “30“ ноября 2010 года в ней представлено более 400 тыс. объектов из 49 регионов Российской Федерации. Информационная справка охватывает 12 крупнейших городов Российской федерации и Московскую область. По остальным городам информация либо неточна изза недостатка данных, либо отсутствует на дату мониторинга.
В расчете участвуют предложения на вторичном рынке городов России. В качестве основного параметра принята средняя цена предложения квадратного метра в конкретном городе с вычислением вектора и размера прироста цен в %. К расчету принимаются объекты с датой обновления не старше 3-х месяцев.
Таблица 2. Цены на рынке недвижимости в крупнейших городах России по состоянию на “30“ ноября 2010 г.
Города РФ Ср.цена предложения на “30“ ноября с.г. (руб./кв.м) Прирост относительно 30 октября 2010 г. (%)
Москва 169 923 1,1
Санкт-Петербург 80 052 -0,3
МО 69 618 2,0
Екатеринбург 53 932 0,2
Новосибирск 48 019 0,7
Нижний Новгород 45 634 0,1
Рязань 38 044 0,2
Смоленск 35 508 0,8
Ижевск 36 420 -0,3
Иваново 30 660 -0,4
Тольятти 26 311 0,5
Жигулевск 20 906 0,8
В первом полугодии 2010 года в России было зарегистрировано 12,630 миллиона сделок с недвижимостью, что на 18 процентов превышает показатели аналогичного периода прошлого года. Об этом говорится в сообщении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).
По данным Росреестра, общее количество зарегистрированных прав на жилые помещения в первом полугодии 2010 года увеличилось на 33 процента по сравнению с первым полугодием 2009 года и составило 5,482 миллиона. Число сделок по купле-продаже жилья составило 1,160 миллиона.
Самый большой рост рынка отмечен в Москве. С начала этого года в столице зарегистрировано 56,77 тысячи сделок (рост на 108 процентов к январю-июню прошлого года и на 43 процента к первой половине 2008 года).
В Московской области число сделок увеличилось на 49 процентов по сравнению с аналогичным периодом 2009 года (с 37,58 тысячи до 55,93 тысячи), в Петербурге и Ленинградской области - на 51 процент (с 34,69 тысячи до 52,5 тысячи). Похожий рост наблюдался и в других регионах, например в Нижегородской, Новосибирской и Ростовской областях, Пермском крае.
По мнению экспертов, рост рынка связан с реализацией отложенного спроса, который сейчас практически удовлетворен.
В сообщении также отмечается рост ипотечного рынка. Так, за полгода служба зарегистрировала 509,6 тысячи ипотечных договоров, что на 59 процентов больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Вывод: Ситуация на рынке жилья по России испытывает значительный подъем. 2010 год характеризуется как год возврата к докризисным ценам. По данным Росреестра можно сделать вывод, что в Петербурге начинать строительство жилых объектов сейчас очень перспективно, так как количество сделок с недвижимостью растет, остается неудовлетворенный спрос. В целом ситуация на рынке недвижимости России сейчас благоприятная для реализации нового строительства.
1.2 Анализ рынка жилой недвижимости по Санкт-Петербургу
Осенью 2010 г. как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости отмечается повышение средних цен относительно показателей летнего периода.
В течение осени средняя стоимость квадратного метра на рынке первичного жилья варьировалась в пределах 69 000 - 71 000 рублей. Рост ценовых показателей наблюдался с октября 2010 г. В ноябре средняя стоимость строящегося жилья по отношению к предыдущему месяцу увеличилась на 1,74%, составив 71 190 руб./кв.м. Положительная динамика связана в первую очередь с увеличением спроса на строящееся жилье и высокой стадией готовности многих объектов.
Стоит отметить, что по сравнению с аналогичным периодом прошлого 2009 года стоимость жилья в новостройке в этом году подешевела на 4% и в среднем составила по итогам осени 70 259 руб./кв.м. (средний показатель осени 2009 г. составлял 72 835 руб./кв.м.).
В ноябре 2009 г. стоимость жилья в новостройке составляла около 73 170 рублей, что на 2,7% больше текущего показателя средней цены. Снижение стоимости с начала 2010 г. составляет -2,52%.
На рынке вторичной недвижимости в течение рассматриваемого периода не наблюдалось значительных ценовых колебаний. По итогам осени средний ценовой показатель составил 82 642 руб./кв.м., что на 0,4% ниже аналогичного показателя осени 2009 г. (82 310 руб./кв.м.).
По состоянию на ноябрь 2009 г. средняя стоимость квадратного метра находиться на уровне 82 570 рублей. Повышение относительно аналогичного показателя прошлого года составляет около 1% (в ноябре 2009 г. на вторичном рынке средняя стоимость жилья составляла 81 767 руб./кв.м.). С начала 2010 г. цены на вторичном рынке недвижимости повысились в среднем на 0,77%.
В сегменте строящегося жилья рост цен отмечается на все типы квартир. Особенно заметно в период с сентября по ноябрь 2010 г. подорожали 1-комнатные квартиры (4,4%) и 4-комнатные квартиры (2,2%).
На рынке вторичной недвижимости увеличение средних ценовых показателей коснулось 1-комнатных (1,8%), 2-комнатных (0,8%) и 3-комнатных квартир (1%). 4-комнатные квартиры за рассматриваемый период подешевели в среднем на 0,2%.
В период с сентября по ноябрь 2010 г. отмечен небольшой рост цен на квартиры в объектах, возводимых по монолитной технологии (1%). Средняя стоимость квадратного метра в панельных новостройках уменьшилась на 3%. Цены на квартиры в строящихся кирпичных домах за рассматриваемый период практически не изменились, рост цен на такие объекты остановился в октябре.
На рынке вторичного жилья, напротив, стоимость квартир в панельных объектах повысилась в среднем на 3%, в кирпичных - на 1%. На объекты более высокого ценового сегмента - «сталинки» и дома, относящиеся к категории «старого фонда», - цены снизились на 2% и 1% соответственно.
Что касается ценовых показателей по районам города, то максимальная стоимость квартир отмечается в объектах, возводимых в центральной части.* В ноябре средняя стоимость жилья в таких новостройках составила 115 082 руб./кв.м., что на 1,9% меньше аналогичных показателей в августе.
Средняя стоимость квадратного метра строящегося жилья в южных районах по состоянию на ноябрь составляет около 69 980 рублей. Надо отметить, что структура предложения в этой зоне весьма неравномерна. В Московском и Кировском районах отмечаются достаточно высокие ценовые показатели 78 958 руб./кв.м. и 73 292 руб./кв.м. соответственно. Стоимость строящегося жилья в Красносельском районе продолжительное время была наиболее низкой в городе. Однако с начала лета наметилась устойчивая тенденция увеличения цен на жилье, возводимое в этом районе, и к концу осени средний ценовой показатель здесь достиг 64 314 руб./кв.м. В среднем за рассматриваемый период строящаяся недвижимость в южных районах подорожала на 3,7%.
Положительную ценовую динамику показали также новостройки в северных районах - средняя стоимость жилья в таких объектах повысилась на 2,1%. Особенно заметный рост стоимости первичного жилья отмечается в Выборгском районе (6%), что связано с высокой степенью готовности многих объектов. Средняя стоимость квадратного метра в новостройках северных районов по состоянию на ноябрь 2010 г. составляет 67 205 рублей.
Заметное снижение цен наблюдается в Невском и Красногвардейском районах (-6,7%). На текущий момент на первичном рынке самые низкие ценовые показатели наблюдаются именно в новостройках восточной части города - средняя стоимость квадратного метра здесь составляет 67 073 рубля.
На рынке вторичного жилья небольшое снижение цен наблюдается в центральных районах (-0,67% по сравнению с августом). Исключение составляет только Василеостровский район, где недвижимость подорожала в среднем на 0,94%. Средняя цена предложения в центральной части города здесь остается максимальной (96 853 руб./кв.м.).
Самое заметное увеличение стоимости квадратного метра жилья наблюдается на юге города ( 1,42% по сравнению с показателями августа). Положительную ценовую динамику показали все районы, относящиеся к этой зоне. Особенно заметное повышение цен наблюдается в Красносельском районе: в период с сентября по ноябрь жилье здесь подорожало в среднем на 2,17%. Средняя стоимость объектов вторичного рынка в южных районах в ноябре составила 76 242 руб./кв.м.
Минимальные средние цены по состоянию на ноябрь 2010 г. отмечаются в восточной части города (74 761 руб./кв.м.). По сравнению с августом рост цен в этих районах составил около 1%.
В северных районах средняя стоимость вторичных объектов повысилась на 0,4% и составила 78 192 руб./кв.м. Самая высокая средняя цена предложения отмечается в Выборгском районе (81 699 руб./кв.м. по состоянию на ноябрь 2010 г.)
Вывод: Осенью 2010 г. на рынке недвижимости Петербурга отмечается повышение средних цен относительно показателей летнего периода. Положительная динамика связана в первую очередь с увеличением спроса на строящееся жилье. В сегменте строящегося жилья рост цен отмечается на все типы квартир. Особенно заметно подорожали 1-комнатные квартиры и 4-комнатные квартиры. Средняя стоимость квадратного метра в строящихся панельных домах снизилась на 3 %, а на рынке вторичного жилья, напротив, цена за квадрат в панельных объектах увеличилась на 3%. Самое заметное увеличение стоимости квадратного метра жилья наблюдается на юге города. В интересующем нас Кировском районе достаточно высокие ценовые показатели: средняя стоимость метра квадратного строящегося жилья составляет 73 292 руб, что превышает средние показатели по южным районам города (69 980 руб/м.кв.).
1.3 Анализ рынка жилой недвижимости по Кировскому району
Кировский район расположен на юго-западе Петербурга. Его западная граница проходит по побережью Финского залива. На севере территория граничит с Адмиралтейским районом, на востоке - с Московским, на юге - с Красносельским. В состав района входят исторически сложившиеся микрорайоны - Нарвская застава, Автово, Дачное, Ульянка, а также острова - Гутуев, Белый и Канонерский. Площадь района - 4,8 тыс. га. Его население составляет примерно 360 тыс. человек. Фабричный район Границы Кировского района в современном виде сложились в 1973 году после выделения из его состава Красносельского. В царское время северная часть современного Кировского района, так называемая Нарвская застава, была самым крупным рабочим предместьем Петербурга. В 1801 году сюда был переведен из Кронштадта чугунолитейный и металлический завод (нынешний Кировский). В середине XIX века были проложены две ветки железной дороги - Балтийская и Варшавская. А в 1880-х годах из Кронштадта на Гутуевский и прилегающие к нему острова был перемещен торговый порт. Появление терминала и железных дорог быстро превратило Нарвскую заставу в крупнейший промышленный район города. Вокруг заводов и фабрик начали строить бараки и доходные дома для рабочих. Жилые кварталы для работников предприятий возводили также в местных деревнях - Автово, Дачном, Ульянке. Сегодня эта часть Петербурга является одним из крупных промышленных центров города. Кировский район занимает второе место по количеству промышленных предприятий среди других территорий Петербурга, уступая лишь Выборгскому. В районе расположены многочисленные промышленные предприятия: завод ЖБИ, «Стройдеталь», НИИ «Гипрохим», Аккумуляторный завод, завод «Северная верфь», Автовский ДСК и др. Около четверти площади района занимает промышленная зона, но ее доля постепенно уменьшается: часть предприятий закрывается, другие выводятся за пределы городской черты. На рассматриваемой территории пять станций метро: «Нарвская», «Кировский завод», «Автово», «Ленинский проспект» и «Проспект Ветеранов». Они неплохо решают проблему транспортной доступности. Вдоль проспекта Народного Ополчения проходит линия железной дороги на Петергоф и Ораниенбаум, в зоны дачного отдыха. Владельцам личного автотранспорта приходится труднее. В центр города из района существует только два выезда - по Ленинскому проспекту и по набережной Обводного канала через Старо-Петергофский проспект. Но и они забиты машинами. Огромные фуры вынуждены ежедневно пробиваться к торговому порту и обратно, что часто является причиной заторов на дорогах. Жители домов, расположенных поблизости от оживленных магистралей (проспекта Стачек, проспекта Маршала Говорова), жалуются на шум. Впрочем, проблему грузового транспорта в Кировском районе городские власти обещают решить в следующем году, когда будет построен Западный скоростной диаметр. Он позволит открыть подъезды к порту, минуя жилые кварталы. Обилие промышленных предприятий и транспорта негативно влияет на экологическую обстановку в районе. Исторически здесь всего два зеленых массива - парк имени 9 Января (у здания администрации района) и парк Александрино. Одно из достоинств Кировского района - развитая социальная инфраструктура. В районе работает сеть учреждений социальной сферы: муниципальное учреждение «Территориальный Центр социальной защиты населения», отделение «Хоспис», Центр восстановительного лечения детей, 23 поликлиники. «Промышленный» север и «спальный» юг По составу и качеству жилищного фонда Кировский район можно разделить на две части - северную и южную. Они формировались в разное время, поэтому жилищная застройка в них существенно отличается. Старая, северная часть района - район Нарвских ворот и Кировского завода - промышленная, жилые кварталы со всех сторон зажаты предприятиями. Массовое строительство жилья началось здесь в 30-е годы прошлого века. Большая часть домов - здания в конструктивистском стиле («кировки»), а также сталинки и хрущевки. В районе есть несколько кварталов старого фонда. Качество жилья в северной части Кировского района оставляет желать лучшего, местные квартиры стоят дешево и спрос на них невелик - здесь немало ветхих домов с изношенными инженерными сетями. Исключение составляют кварталы сталинского периода, размещенные между станциями метро «Кировский завод» и «Автово». Этот район застраивался уже после войны, большая часть домов - добротные сталинки. Кварталы неплохо обеспечены социальной инфраструктурой. Здешние сталинки дешевле аналогичных в Московском районе на 10-20%, хотя их качество ничуть не хуже. В южной части района (Дачное, Ульянка) строительство велось в 1960-70-е годы, и жилье здесь представлено самое разнообразное: хрущевки, брежневки, «корабли» и дома современных серий. Это относительно благоустроенный, сложившийся спальный район, неплохо обеспеченный социальной инфраструктурой. По словам Сергея Бобашева, главного аналитика ГК «Бюллетень Недвижимости», спросом у покупателей жилья в Кировском районе, в основном, пользуются квартиры в домах у метро «Ленинский проспект» и «Проспект Ветеранов». «При относительной дешевизне квартир, здесь очень хорошо развита торговая инфраструктура, - говорит Сергей Бобашев. - Наибольшую популярность имеет качественное жилье в кирпичных зданиях вдоль Ленинского проспекта, а также в домах современных серий. Спросом также пользуются сталинки в районе метро «Автово».
Текущие средние цены предложения на вторичном рынке жилья.
«Большая часть строящихся в районе зданий относится комфорт-классу, ведь именно качественного жилья остро не хватает Кировскому району, оно пользуется повышенным спросом, - говорит Сергей Бобашев. - Активное возведение домов ведется в районе пересечения проспектов Ленинского, Дачного и Стачек, а также в микрорайоне Ульянка и у станции метро «Проспект Ветеранов». Практически все реализуемые проекты - уплотнительная застройка. Но она постепенно «сходит на нет». Несмотря на то, что свободных пятен в Кировском районе еще хватает и спрос на современное жилье высок, в последнее время строители редко приобретают здесь участки. По мнению Сергея Бобашева, застройщики опасаются конкуренции со стороны «Балтийской жемчужины» и других проектов-милионников, которые планируется возвести в соседнем Красносельском районе. Перспективы развития жилой функции эксперт связывает с реализацией городской программы реновации хрущевок. В адресный перечень кварталов, предназначенных под снос, вошли четыре территории Кировского района - у парка Александрино, квартал 6 района Ульянка, территория района Нарвской заставы, у Промышленной улицы, а также кварталы 7-9 района Автово. «В случае успешной реализации программы в Кировском районе исчезнет дефицит качественного жилья», - считает Сергей Бобашев. Положительное влияние на развитие как жилой, так и коммерческой недвижимости района, окажет реализация проектов по улучшению транспортной доступности территории - строительство Западного скоростного диаметра (ЗСД) и «Надземного экспресса». Следует отметить, что Южную ветку ЗСД, которая станет частью Кольцевой дороги вокруг Петербурга, планируют завершить уже в текущем году. Строительство «Надземного экспресса» планируется начать в 2008 году. Трасса свяжет пять южных районов города - Красносельский, Кировский, Московский, Фрунзенский и Невский. Ее общая протяженность составит приблизительно 20-26 км. Первая очередь трассы появится в начале 2011 года «Реализация проектов по улучшению транспортной доступности района подтолкнет развитие не только жилой, но и коммерческой недвижимости», - считает Сергей Бобашев. По его мнению, активизируется строительство и реконструкция складских терминалов в районе порта, усилится торговая инфраструктура на территориях, примыкающих к Дачному проспекту и проспекту Ветеранов. Последний, после строительства «Надземного экспресса», превратится в крупный транспортный узел.
Вывод: Исходя из общей информации по Кировскому району, можно сделать вывод, что наиболее привлекательным расположением дома является район ст. метро «Ленинский пр.» . Т.к. в ближайшем будущем планируется ввод Западного скоростного диаметра, проходящего по территории Кировского района, это значительно улучшит транспортную доступность района, разгрузит основные пути для перемещения в центр. Так что через несколько лет жить здесь будет намного комфортнее.
Исходя из данных по Петербургу, стоимость м.кв. строящегося жилья в Кировском районе превышает цены на кв.м. в других южных районах Петербурга. Размещение дома у станции метро «Ленинский пр.», которая является значительной социальной доминантой при оценке стоимости м.кв. в Кировском районе, также говорит о том что вполне обоснованным будет принять цены на м.кв. выше средних цен по Кировскому району, а именно: принять цены 84, 77, 72 и 70 тыс.руб для 1-комнатных, 2-комнатных, 3-комнатных и 4-комнатных квартир соответственно. Эти цены следует считать максимальными, на момент фактического завершения строительства. На первом этапе строительства (начала строительно-монтажных работ) принимаем цены для 1-, 2-, 3- и 4-хкомнатных квартир 76, 70, 65 и 62 тыс.руб за м./кв. соответственно. На средней стадии нашего строительства цену в тыс.руб. за м./кв. принимаем следующим образом: для 1-к квартир - 80 тыс.руб, 2-к квартир - 73 тыс.руб, 3-к квартир - 69 тыс.руб и 4-к квартир - 66 тыс.руб.
Себестоимость м.кв. составляет 37,19 тыс.руб.
Дифференциация цен в зависимости от комнатности квартир тоже является вполне обоснованным решением, т.к. спрос на квартиры меньших метражей (1-к и 2-к квартиры) значительно превышает спрос на квартиры других типов.
1.4 Анализ конкурентов
Административно-жилой комплекс класс КОМФОРТ ПЛЮС «Современник»
Район: Кировский Адрес: Санкт - Петербург, Ленинский проспект, дом 139 Метро: Ленинский проспект Тип дома: Кирпично-монолитный Этажность: Комплекс переменной этажности 20-25 этажей
Застройщик: ООО "Фирма "ЛЭК ИСТЕЙТ"
Группа Компаний ЛЭК (ГК ЛЭК) была основана в 1989 году, изначально планируясь как многопрофильный холдинг, в основе которого - взаимопроникновение акций разнопрофильных компаний, объединенных общим материнским названием. С 2000-го года приоритетным направлением деятельности ГК ЛЭК стала комплексная квартальная застройка как на объектах, представленных Администрацией Санкт-Петербурга, так и на территориях бывших производственных площадок крупных промышленных предприятий в наиболее привлекательных районах города.
Чистые пруды-2 пр. Ветеранов, д. 71
Строящийся комплекс из 4-х 17-ти этажных кирпично-монолитных домов подземным паркингом для автомобилей парка "Александрино". Встроенные помещения для коммерческого использования.
Район: Кировский Адрес: Санкт - Петербург, Ветеранов, д.71 Метро: Пр. Ветеранов Тип дома: Кирпично-монолитный Этажность: Комплекс из 4-х 17-ти этажных домов
Застройщик: ВОИН
Строительная компания «Воин» была образована более 15-ти лет назад. За этот период пройден путь от небольшой строительной фирмы до успешной компании, хорошо зарекомендовавшей себя на рынке строительства и недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области. В процессе строительства объектов, строительная компания «Воин» выступает в качестве инвестора, застройщика, генподрядчика, осуществляя полный цикл работ от проектирования до сдачи домов в эксплуатацию. Приоритетное направление деятельности компании - жилищное строительство, в т.ч. жилье эконом-класса, бизнес-класса и элитное жилье. Несколько лет подряд строительная компания «Воин» входит в десятку крупнейших строительных компаний Санкт-Петербурга по объемам возводимого жилья. В настоящее время создана жилищно-эксплуатационной служба с целью управления и эксплуатации уже построенных компанией объектов недвижимости.
Особое внимание при строительстве и эксплуатации жилых домов уделяется комфортным условиям проживания, о чем свидетельствуют благоустроенные прилегающие территории с клумбами, газонами, детскими площадками и стоянками для автомобилей с единой системой охраны, а также элитная отделка интерьеров мест общего пользовании. В октябре 2008 года компания «Воин» стала победителем торгов на право развития застроенной территории в Кировском районе - квартал 2А и 2Г района Ульянки.
В обязанности инвестора входит разработка проекта планирования территории, расселение существующих домов, их снос, строительство жилья и объектов инженерной инфраструктуры.
На участке площадью 22,7 га расположено 15 подлежащих расселению и сносу жилых зданий, в границах данного квартала планируется за девять лет построить от 160 до 180 тыс. кв. м жилья. Таким образом, строительная компания «Воин» стала пионером в деле реновации застроенных территорий Петербурга.
Жилой комплекс бизнес-класса «ЭСТЕТ»
Район: Кировский Адрес: Санкт - Петербург, Пр. Стачек, д. 92 Метро: Автово Тип дома: Кирпично-монолитный Этажность: 7-11-тиэтажный дом
Застройщик: Лидер Групп
Компания "Лидер Групп" осуществляет различные операции на рынке жилья, реализовывает проекты жилой недвижимости в Санкт-Петербурге. Первоначально "Лидер Групп" делал упор на проектирование и строительство зданий производственного назначения. С 2002 года одним из направлений компании стало жилое строительство. К построенным объектам «Лидер Групп» относятся ЖК «Солнечный город», ЖК «Якорь», ЖК «Адмирал», ЖК «Южный Маяк» и другие жилые комплексы и дома.
Список литературы
Ершова С. А. Курс лекций по дисциплине “Экономическая оценка инвестиций”. - СПБГАСУ, 2007.