Экономическая сущность затратного, доходного и рыночного методов оценки недвижимости. Определение уровня доходов от коммерческого использования как основа доходного метода оценки объекта недвижимости. Капитализация дохода и расчет стоимости недвижимости.
Аннотация к работе
Доходный метод оценки недвижимости Подготовили: Рогожникова Наталья и Ерохина Дарья.Доходный метод оценки недвижимости - Это совокупные методы оценки стоимости недвижимости, основанные на определении будущих доходов от коммерческого использования оцениваемого имущества.Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период; К (R ) - норма дохода или прибыли - это коэффициент или ставка капитализации.Основное предположение доходного подхода Потенциальные инвестор не заплатит за данный объект недвижимости сумму большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта. Собственник не продаст свой объект недвижимости по цене ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов.Область применения доходного подхода: Оценка объектов комерческой недвижимости Оценка объектов способных приносить доход (выгоду) своему ВЛАДЕЛЬЦУОСНОВНОЙ недостаток доходного подхода: В отличие от других подходов к оценке, доходный подход основан на прогнозных данных (стоимость недвижимости зависит от точности прогноза)Принципы лежащие в основе доходного подхода : Принцип ожидания Принцип замещения Принцип предельной ПРОДУКТИВНОСТИОСНОВНЫЕ методы оценки недвижимости в доходном подходе: Метод дисконтирования денежных потоков Метод прямой КАПИТАЛИЗАЦИИМЕТОД капитализации используется, когда имеется достаточно данных для прогноза денежного потока, текущий денежный поток примерно равен будущим денежным потокам, ожидаемые темпы роста денежного потока предсказуемы. Он применим к объектам, приносящим доход, со стабильными, предсказуемыми суммами доходов и расходов.Метод дисконтированных денежных потоков используется, когда ожидается, что будущие уровни денежных потоков отличаются от текущих, можно предугадать и определить будущие денежные потоки, прогнозируемые будущие денежные потоки являются положительными величинами для большинства прогнозных лет. Метод применим к наиболее приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.Этапы расчета стоимости объекта недвижимости методом ДДП Определение длительности прогнозного периода Расчет потенциального валового дохода (ПВД) Определение процента потерь дохода Расчет действительного валового дохода (ДВД) Расчет годовых операционных расходов Определение величины отчислений в фонд замещения Расчет чистого операционного дохода (ЧОД) Расчет величины стоимости в постпрогнозный период (реверсии) Расчет ставки дисконтирования Определение рыночной стоимости объекта НЕДВИЖИМОСТИЭТАП 1.