Земельный участок как часть поверхности земли, имеющая установленные границы, площадь, местоположение. Рассмотрение правовой организации аренды земельных участков в Республике Беларусь. Понятие, основные особенности и значение арендной платы за землю.
Аннотация к работе
Актуальность выбранной темы курсовой работы заключается в том, что одной из проблем макроэкономики является ограниченность земли как экономического ресурса, нестабильность цены на землю и ее арендную плату, вызванные мировым кризисом, также регулирование рынка земли государством. Цель курсовой работы - исследовать договор аренды земельных участков как один из видов договора аренды правовые отношения, связанные с арендой земельных участков в Республике Беларусь. Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи: 1. дать характеристику земельному участку, как объекту земельных отношений, а именно: понятие, признаки и состав земельных участков Республики Беларусь как объектов права; общие положения об аренде земельных участков в Республике Беларусь; 2. рассмотреть правовую организацию аренды земельных участков в Республике Беларусь: понятие и характеристику аренды земли; содержание договора аренды земли; ответственность сторон договора и расторжение договора аренды земли; арендную плату; залог права аренды земельного участка; Граждане Республики Беларусь, в частной собственности которых находятся земельные участки, приобретенные для ведения личного подсобного хозяйства, строительства и обслуживания жилого дома, коллективного садоводства и дачного строительства, могут передавать их в аренду гражданам Республики Беларусь при условии сохранения целевого назначения этих земельных участков, а также с учетом того, что жилые дома, дачи и садовые домики могут передаваться в аренду только вместе с земельным участком.Для реализации данного права арендатору необходимо надлежащим образом исполнять свои обязанности по договору и письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, - в разумный срок до окончания действия договора. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. К основным правам арендатора можно отнести: 1) право требовать предоставления земельного участка и возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением в случае, если арендодатель не предоставил сданный в аренду земельный участок в указанный в договоре аренды срок; Но при заключении договора аренды арендодатель должен предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. 2) переданный арендатору земельный участок имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра земельного участка;Земля, ее недра, леса, животный мир и другие ресурсы составляют основу жизнедеятельности людей. Подводя итоги, хочется сказать, что результатом перехода на новые формы хозяйствования в Республике Беларусь должно стать создание многоукладной экономики, отказ от государственного монополизма на собственность и создание условий для их равноправного существования различных форм собственности. Необходимо развивать частную и коллективную формы собственности, образно говоря, с нуля и путем разгосударствления и приватизации, которые должны вылиться в ломку и трансформацию существующей системы производственных отношений, и в одночасье формировать качественно новую общественную (государственную и муниципальную) собственность, но при этом нельзя не учитывать интересы трудовых коллективов, для которых аренда на данном этапе означает наиболее приемлемый вариант перехода к рыночной системе хозяйствования.Настоящим договором арендодатель передает в срочное возмездное владение и пользование земельный участок (долю в праве собственности на земельный участок) (далее - земельный участок), расположенный по адресу:-----------------------площадью------------га, а арендатор принимает указанный земельный участок для использования его------------------------(конкретное целевое назначение) Односторонний отказ арендодателя от исполнения настоящего договора допускается в случае невыполнения арендатором хотя бы одного из условий отвода земельного участка (начала строительства, иного освоения земельного участка в соответствии с целью и условиями его предоставления, перечисления платежей, других условий отвода), а также при изъятии и предоставлении земельного участка с изменением права аренды на иной вид вещного права в соответствии с частью третьей пункта 12 Указа Президента Республики Беларусь от 27 декабря 2007 г. Арендатор, желающий заключить договор аренды земельного участка на новый срок, обязан письменно уведомить об этом арендодателя не позднее чем за три месяца до истечения срока дейст
План
2.2 Содержание договора аренды земли
Введение
земельный участок аренда плата
Практически все предприниматели в своей повседневной хозяйственной деятельности сталкиваются с одной из самых распространенных форм договоров - договорами аренды, выступая в них в качестве либо арендаторов, либо арендодателей. Аренда является одним из традиционных видов гражданско-правовых договоров, получивших широкое распространение как в предпринимательской, так и в иных сферах, включая бытовую. Понятие договора аренды широко используется в юридической науке и правоприменительной практике, что обусловлено распространенностью данного договора в гражданском обороте.
Наряду с обязательствами по передаче земельных участков в собственность или в иное право, Гражданский кодекс Республики Беларусь предусматривает обязательства по передаче земли в пользование. Эти обязательства составляют самостоятельную группу правоотношений, особенностью которых является их срочный характер и сохранение за первоначальным владельцем права собственности или иного вещного права на земельный участок. Именно в этом заключается их существенное отличие от обязательств, возникающих в связи с заключением договора купли-продажи и других договоров по отчуждению имущества Специфичен и сам предмет данных обязательств. Такого рода обязательства порождаются договорами аренды.
Актуальность выбранной темы курсовой работы заключается в том, что одной из проблем макроэкономики является ограниченность земли как экономического ресурса, нестабильность цены на землю и ее арендную плату, вызванные мировым кризисом, также регулирование рынка земли государством. В настоящее время земельная реформа в нашей стране проводится недостаточными темпами. Основная причина этому - отсутствие экономически обоснованной политики государства
Цель курсовой работы - исследовать договор аренды земельных участков как один из видов договора аренды правовые отношения, связанные с арендой земельных участков в Республике Беларусь.
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи: 1. дать характеристику земельному участку, как объекту земельных отношений, а именно: понятие, признаки и состав земельных участков Республики Беларусь как объектов права; общие положения об аренде земельных участков в Республике Беларусь;
2. рассмотреть правовую организацию аренды земельных участков в Республике Беларусь: понятие и характеристику аренды земли; содержание договора аренды земли; ответственность сторон договора и расторжение договора аренды земли; арендную плату; залог права аренды земельного участка;
3. предложить возможные пути совершенствования правового регулирования отношений, связанных с арендой земельных участков в Республике Беларусь.
При написании работы использовались нормативно-правовые акты средства MS Word, нормативно-справочная информация. Периодические издания, а также учебные пособия белорусских и российских авторов.
1. Земельный участок как объект арендных отношений
1.1 Понятие и признаки земельного участка как объекта права
Земельный участок - это часть поверхности земли, имеющая установленные границы, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации.[5, с. 11]
Земельному участку, являющемуся объектом права собственности, присущи следующие признаки:[5, с.11]
1) оборотоспособность, т. е. возможность отчуждения земельного участка путем совершения гражданско-правовых сделок либо переход участка от одного лица к другому в порядке наследования или правопреемства, если земельный участок не изъят из оборота или не ограничен в обороте;
2) плоды, продукция, доходы, которые получены в результате использования земельного участка, являются собственностью субъекта, использующего данный участок на законном основании;
3) земельный участок может быть признан делимым либо неделимым исходя из того, возможен ли его раздел или нет. Данный признак приобретает особую актуальность в случае, когда участок находится в общей собственности и возникает вопрос о выделе части участка, например, при ее отчуждении. В случае признания участка неделимым собственнику не может быть выделена часть участка в натуре. Взамен он вправе получить денежную компенсацию. Земельный участок не может быть разделен на части, если при целевом использовании той или иной части будут иметь вместо нарушения противопожарных, санитарных, экологических, строительных и иных норм и правил;
4) в качестве объекта права собственности выступает .ограниченный в пространстве земельный участок, границы и местоположение которого установлены в порядке землеустройства. Граница земельного участка - это линия и проходящая по этой линии вертикальная плоскость, разделяющая земельные участки;
5) земельный участок относится к недвижимому имуществу;
6) все земельные участки должны использоваться в Соответствии с основным целевым назначением, установленным при предоставлении земельного участка.
При характеристике земли как объекта права собственности необходимо учитывать экологическое значение земли. Исходя из этого в правовом регулировании земельных отношений значительное место занимают нормы, ограничивающие правомочия собственника в целях охраны земли как природного ресурса.
1.2 Состав земель Республики Беларусь
В соответствии с основным целевым назначением и независимо от форм собственности все земли в Республике Беларусь подразделяются на категории:[3, с.303]
1) земли сельскохозяйственного назначения;
2) земли населенных пунктов (городов, поселков городского типа и сельских населенных пунктов), садоводческих товариществ и дачного строительства;
3) земли промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и иного назначения;
4) земли природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения;
5) земли лесного фонда;
6) земли водного фонда;
7) земли запаса.
Отнесение земель к категориям, указанным выше, производится в соответствии с основным целевым назначением земель.
Перевод земель из одной категории в другую производится в случаях изменения основного целевого назначения этих земель.
Отнесение земель к указанным категориям и перевод их из одной категории в другую производятся органами, принимающими решения о предоставлении этих земель, а в случаях, не связанных с предоставлением земель в пользование, пожизненное наследуемое владение, в собственность, - органами, утверждающими проекты землеустройства или принимающими решения об образовании объектов природоохранного, оздоровительного, историко-культурного и другого назначения, если иной порядок не предусмотрен законодательством Республики Беларусь.
1.3 Общие положения об аренде земельных участков
Арендаторами земельных участков могут быть юридические и физические лица Республики Беларусь, лица без гражданства, иностранные юридические и физические лица, иностранные государства, международные организации.[6, с.29]
Арендодателями земельных участков являются сельские (поселковые), городские (городов областного подчинения и города Минска), районные исполнительные и распорядительные органы в пределах своей компетенции, а также граждане и юридические лица Республики Беларусь, имеющие земельные участки в частной собственности.[6, с.30]
Сроки аренды земельного участка определяются договором. При этом сроки аренды земельных участков не должны превышать 99 лет, а аренда земельных участков для сельскохозяйственного использования не может быть менее пяти лет.[6, с.30]
Условия аренды земельного участка и размер арендной платы определяются по соглашению сторон и закрепляются в договоре.
Граждане Республики Беларусь, в частной собственности которых находятся земельные участки, приобретенные для ведения личного подсобного хозяйства, строительства и обслуживания жилого дома, коллективного садоводства и дачного строительства, могут передавать их в аренду гражданам Республики Беларусь при условии сохранения целевого назначения этих земельных участков, а также с учетом того, что жилые дома, дачи и садовые домики могут передаваться в аренду только вместе с земельным участком.
В случаях наследования таких земельных участков несовершеннолетними наследниками допускается передача участков в аренду другим гражданам законными представителями наследников под контролем сельских (поселковых), городских (городов областного подчинения и города Минска), районных исполнительных и распорядительных органов до приобретения наследниками полной дееспособности.
На земельных участках, передаваемых в аренду в соответствии с частью первой настоящей статьи, строительство жилых домов, дач, садовых домиков, других строений и сооружений не допускается.
Договор аренды земельного участка расторгается по основаниям, предусмотренным законодательством Республики Беларусь или договором, в том числе при невнесении арендной платы в сроки, установленные договором аренды.
2. Аренда земельных участков в Республике Беларусь
2.1 Понятие и характеристика аренды земли
Действующий Кодекс о земле не дает определения аренды земель. В силу части третьей п. 1 ст. 1 Гражданского Кодекса Республики Беларусь и на основании ст. 577 Гражданского Кодекса Республики Беларусь можно сделать вывод, что аренда земельного участка- это предоставление земельного участка во временное пользование за определенную плату на основе договора. [2, с.339].
Исходя из вышеизложенного основу законодательного регулирования аренды земли составляет Гражданский Кодекс Республики Беларусь.
Предоставление земельных участков в аренду осуществляется на основе договора. Одним из существенных условий договора аренды земельного участка является предмет договора, т. е. стороны должны четко определить местоположение земельного участка (адрес земельного участка), его целевое назначение, границы, кадастровый номер и другие признаки, которые позволят точно идентифицировать земельный участок. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте считается несогласованным и, следовательно, договор не считается заключенным. На условиях аренды в отличие, например, от права пожизненного наследуемого владения могут быть предоставлены земельные участки из земель любой категории, за исключением случаев, предусмотренных законодательством.
Существование двух форм собственности на землю предопределяет наличие двух разновидностей аренды земли:[14, с.126]
· аренды государственных земель
· аренды земель, находящихся в частной собственности граждан и юридических лип.
Ст. 44 Кодекса о земле устанавливает две категории арендодателей земельных участков. Арендодателями земельных участков могут быть:[9, с. 30]
1) сельские, поселковые, районные и городские исполнительные и распорядительные органы в пределах своей компетенции - при аренде государственных земель;
2) граждане и юридические лица Республики Беларусь - при аренде частных земель, Владельцы и пользователи земельных участков не могут передавать земельные участки в аренду. Арендатором земельных участков, находящихся в государственной собственности, может быть любой субъект - иностранное государство, международные организации, юридические и физические лица как Республики Беларусь, так и иностранных государств. Это делает данный институт гибким применительно к различным субъектам. Не ясна позиция законодателя в отношении аренды земель, находящихся в собственности юридических лиц.
Земельное законодательство устанавливает специфику аренды земельных участков, находящихся в частной собственности граждан Республики Беларусь. Вышеобозначенные субъекты могут передавать земельные участки в аренду гражданам Республики Беларусь при условии сохранения целевого назначения этих земельных участков, а также с учетом того, что жилые дома, дачи и садовые домики могут передаваться в аренду только вместе с земельным участком в предусмотренных законодательством размерах. При наследовании земельных участков несовершеннолетними наследниками допускается предоставление этих участков в аренду другим гражданам законными представителями наследников под контролем городских (городов областного подчинения и г. Минска), районных исполнительных и распорядительных органов до приобретения наследниками полной дееспособности.
При нахождении участка в общей совместной или долевой собственности он может быть сдан в аренду только с согласия всех собственников.
Кодекс о земле не содержит каких-либо указаний относительно формы договора аренды земельных участков, несмотря на актуальность данного вопроса - п. 2 ст. 580 Гражданского Кодекса Республики Беларусь предусматривает государственную регистрацию договора аренды недвижимого имущества, т. е. и земельных участков. Именно необходимость государственной регистрации предопределяет его письменную форму путем составления одного документа, подписываемого сторонами или их представителями.
Ст. 586 Гражданского Кодекса Республики Беларусь допускает возможность для арендатора сдавать арендованное имущество в субаренду с согласия арендодателя. Отношения субаренды оформляются договором субаренды земельного участка, заключаемым на срок, не превышающий соответственно срока основного договора аренды. На договоры субаренды земли полностью распространяются правила о договорах аренды, если иное не предусмотрено законодательством. В случае, если договор аренды в соответствии с законодательством был признан ничтожным, ничтожным является и договор субаренды.
Общее правило, предусмотренное ст. 45 Кодекса о земле, предоставляет сторонам возможность самостоятельно в договоре урегулировать сроки аренды. При этом максимальный срок аренды земельного участка не должен превышать 99 лет (для всех без исключения земель). Минимальный срок аренды предусмотрен только для участков для сельскохозяйственного использования - не менее 5 лет. Необходимо учитывать, что если стороны заключили договор аренды земельного участка на срок более 99 лет, то он все равно считается заключенным на 99 лет.[6, с.30]
Таким образом, при аренде возможно сужение целевого назначения земельного участка, его уточнение, но не расширение. Аренда допускает трансформацию целевого назначения участка в сторону более точной детализации, поскольку в аренду участок предоставляется для конкретной цели.
Арендатор самостоятелен в осуществлении хозяйственной деятельности в рамках целевого назначения используемого участка и условий договора аренды. К особенностям аренды следует отнести сохранение за арендодателем титула собственника, а значит и всей полноты ответственности за состояние арендуемого земельного участка.
Вывод
Земля, ее недра, леса, животный мир и другие ресурсы составляют основу жизнедеятельности людей.
Белоруссия обладает уникальными богатствами, созданными самой природой, и эти богатства ее земли. Подводя итоги, хочется сказать, что результатом перехода на новые формы хозяйствования в Республике Беларусь должно стать создание многоукладной экономики, отказ от государственного монополизма на собственность и создание условий для их равноправного существования различных форм собственности. Необходимо развивать частную и коллективную формы собственности, образно говоря, с нуля и путем разгосударствления и приватизации, которые должны вылиться в ломку и трансформацию существующей системы производственных отношений, и в одночасье формировать качественно новую общественную (государственную и муниципальную) собственность, но при этом нельзя не учитывать интересы трудовых коллективов, для которых аренда на данном этапе означает наиболее приемлемый вариант перехода к рыночной системе хозяйствования. Дальнейшее развитие экономики во многом зависит от становления различных форм хозяйствования, в том числе и арендной, что, в последствии, позволит Белоруссии стать одной из ведущих стран Европы.
В настоящее время практически во всем мире с каждым годом наблюдается постепенное глобальное ухудшение состояния окружающей природной среды. Особенно ярко это проявляется в нашей стране так как, и уровень технического развития оставляет желать лучшего, и степень защищенности предприятий никуда не годится. Это происходит под воздействием различных факторов, в основном это обусловленная жизненной необходимостью всевозрастающая активная деятельность человека по приспосабливанию окружающей среды для себя и своих нужд. И все это приводит к необходимости принятия мер по сохранению, как самих земель, так и их ценных качеств.
Список литературы
1.Боголюбов С.А. Земельное право: Учебник для ВУЗОВ. - М.: Инфра-М, 2003. - 400 с.
2.Гражданский кодекс Республики Беларусь. -Мн.: Амалфея, 2006. - 712 с.
4.Гражданское право. / Шакаряна М.С. - М.: Былина, 2006. - 504 с.
5.Закон Республики Беларусь «О праве собственности на землю» №2417-XII. // Ведомости Верховного Совета Республики Беларусь, 1997. - № 36.
6.Земельное право. / Власова Г.П. - Мн.: Амалфея, 2005. -419 с.
7.Кодекс Республики Беларусь о земле: Текст К55 Кодекса по состоянию на 30.07.2008г. - Мн.: Амалфея, 2008. -120 с.
8.Комментарий к Гражданскому кодексу./ Крашенинникова П.Н. - Мн.: НОРМА. 2002. -287 с.
9.Красов О.И. Право частной собственности на землю: купля-продажа, аренда, приватизация, судебная защита. - М.: Белые альвы, 2005. - 144 с.
10.Нечаева А. М. Гражданское право. Курс лекций. - М.; «Юристъ» 2000. - 365 с.
11.О земле. Сборник нормативных актов Республики Беларусь по состоянию на 20 января 2006г. / Сторожева Н.В., Кацубо С.П. - Мн.: Амалфея, 2007. - 512 с.
12.Разумов Н.Д. Земельное право Республики Беларусь. -Мн.: Высшая школа, 2004. -612 с.
13.Станкевич Н.Г. Земельное право Республики Беларусь. -Мн.: Амалфея, 2000. - 480 с.
14.Станкевич Н.Г. Комментарий к законодательству Республики Беларусь о земле. - Мн.: Амалфея, 2006. - 400 с.
15.Указ Президента Республики Беларусь от 30 сентября 2002 г. N 495 О совершенствовании порядка определения размеров арендной платы и передачи в безвозмездное пользование общественных, административных и переоборудованных производственных зданий, сооружений и помещений, находящихся в государственной собственности (в ред. от 29.01.2007 N 52) // Консультант Плюс: Беларусь [Электрон, ресурс].
15. Указ Президента Республики Беларусь № 520 от 11 ноября 2011 года.
15.Хозяйственное право. / Федорова К.Г. - М.: «Юридическая литература», 2003. -420 с.