Аренда нежилых помещений как один из распространенных видов гражданско-правовых отношений. Законодательно закрепленные права и обязанности арендатора, арендодателя. Проблемы при заключении договора. Выселение в принудительном порядке по решению суда.
Аннотация к работе
Объективность процесса возникновения арендного движения была обусловлена необходимостью разгосударствления собственности и демонополизации народного хозяйства, преодоления отчуждения работника от средств производства, развития свободы предпринимательства и в тоже время повышения взаимной ответственности предприятия и органа управления за выполнение обязательств, установления реальной связи между результатами деятельности предприятия и доходами каждого работника. Современное нормативное законодательство рассматривает аренду и имущественный наем как синонимы. В Германии же наем предполагает, только пользование вещью, тогда как аренда означает извлечение из вещи также и плодов. Так, на практике зачастую происходит смешение договора аренды нежилых помещений с иными гражданско-правовыми договорами, в частности с договором безвозмездного пользования, договором рекламы и др. Учитывая темпы развития современного рынка недвижимости в России и сравнительно небольшой срок его эволюции в условиях рыночного хозяйствования, представляется необходимым изучить вопросы правовой регламентации договоров аренды (на примере нежилых помещений), что и является целью данного дипломного проекта.Подобное требование обусловлено тем, что особенностью договора найма вещей (как в римском праве, так и в праве современном) является возврат тех же вещей, которые переданы в пользование, а вернуть можно только то, что физически не уничтожено в результате использования. В отношении же потребляемых вещей, как писал Новицкий Н.Б., неисполнима обязанность нанимателя возвратить по окончании найма ту самую вещь, которая была получена по договору. Различие между наймом (locatio-conductio) и куплей-продажей (emptio et venditio) римские юристы видели в том, что по договору купли-продажи покупатель получал постоянное обладание вещью, а договор найма имел иную цель: предоставить нанимателю вещь, услугу, работу во временное пользование за определенное вознаграждение, исчисляемое пропорционально времени пользования соответствующим объектом. В частности, он говорит о том, что первые, хотя и фрагментарные, упоминания об аренде содержались в актах Древнего Вавилона и Египта, а в России договор аренды был известен еще со времен «Русской Правды». «Вещи заменимые непригодны для найма потому, что, передавая их другому, отдающий ожидает получить не те же вещи, а только подобные, а, следовательно, передача заменимых вещей соединена с перенесением права собственности, что противоречит сущности договора найма».По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение, в соответствии с п. Именно это обстоятельство и служит главной причиной выделения договора аренды зданий (сооружений) в отдельный вид. Пользование зданием или сооружением практически невозможно без пользования земельным участком, последние же стороны далеко не всегда упоминают в договоре аренды наряду со зданием (сооружением), которое на нем расположено. Юридического значения делению объектов на здания и сооружения с точки зрения их аренды ГК РФ не придает. Правила об аренде зданий и сооружений применяются при аренде и частей зданий (сооружений), если под ними могут быть выделены обособленные земельные участки.В течение ряда лет нормативными актами нежилые помещения выделялись как самостоятельный объект недвижимости, являющийся предметом сделок, при этом единое понимание термина «нежилые помещения» не выработано. Но, поскольку сам Кодекс в названии этого параграфа не объединяет объекты аренды термином «помещения», на наш взгляд, такое широкое его понимание в данном случае неоправданно. При тех противоречиях, что сложились за эти годы, мы предлагаем придерживаться основной точкой зрения на соотношение вышеназванных понятий, и учитывать, то что «Гражданский кодекс РФ отдельно не выделяет нежилые помещения в числе объектов арендных отношений - они уже объединены под общим значением «здание», включающим весь спектр нежилых (производственных, культурных и т. д.) и жилых (жилые дома) строений». Представляется очевидным, что нежилые помещения как часть нежилых зданий являются объектом договора аренды зданий (сооружений), и было бы разумно название §4 (Аренда зданий и сооружений) главы 34 ГК РФ понимать как «аренда объектов нежилого фонда (зданий, сооружений, нежилых помещений)». В подтверждение вышесказанного необходимо отметить, что наиболее существенные его черты, такие, как относимость к недвижимости, связь с земельным участком, имеют отношение к нежилым помещениям в той же мере, что и к зданиям, поэтому нормы упомянутого §4 главы 34 ГК РФ было бы разумно применять к договору аренды нежилых помещений.В случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования, на усло
План
Содержание
Введение
Глава 1. Понятие и предмет договора аренды нежилых помещений
1.1 Развитие института аренды
1.2 Виды договоров аренды нежилых помещений
1.3 Основные нормативные акты, регулирующие аренду нежилых помещений
Глава 2. Основные элементы и порядок заключения договора аренды нежилых помещений
2.1 Права и обязанности сторон договора аренды нежилых помещений
2.2 Арендная плата
2.3 Современные проблемы заключения и расторжения договора аренды нежилых помещений
Глава 3. Обеспечение договора аренды нежилых помещений и ответственность за его нарушение
3.1 Понятие и способы обеспечения договора аренды нежилых помещений
3.2 Ответственность при изменении и расторжении договора аренды нежилых помещений
3.3 Ответственность за нарушение договора аренды нежилых помещений
Заключение
Список использованных источников
Введение
Объективность процесса возникновения арендного движения была обусловлена необходимостью разгосударствления собственности и демонополизации народного хозяйства, преодоления отчуждения работника от средств производства, развития свободы предпринимательства и в тоже время повышения взаимной ответственности предприятия и органа управления за выполнение обязательств, установления реальной связи между результатами деятельности предприятия и доходами каждого работника.
Современное нормативное законодательство рассматривает аренду и имущественный наем как синонимы. В этом смысле он отступил от традиций, которые были заложены континентальным гражданским правом. В частности, в праве Франции различаются наем движимого имущества и аренда недвижимости. В Германии же наем предполагает, только пользование вещью, тогда как аренда означает извлечение из вещи также и плодов. Эти традиции восприняты нашим перестроечным законодательством и доктриной.
Актуальность рассмотрения договора аренды подтверждается следующими обстоятельствами.
Во-первых, представляет важность выделение характерных признаков договора аренды зданий (сооружений), его существенных условий. Так, на практике зачастую происходит смешение договора аренды нежилых помещений с иными гражданско-правовыми договорами, в частности с договором безвозмездного пользования, договором рекламы и др.
Во-вторых, нельзя утверждать, что с принятием нового Гражданского кодекса Россия получила единое и непротиворечивое гражданское законодательство, свободное от многочисленных наслоений, присущих законодательству советского периода.
В-третьих, большое значение имеет рассмотрение накопившейся судебно-арбитражной практики.
Учитывая темпы развития современного рынка недвижимости в России и сравнительно небольшой срок его эволюции в условиях рыночного хозяйствования, представляется необходимым изучить вопросы правовой регламентации договоров аренды (на примере нежилых помещений), что и является целью данного дипломного проекта.
Объект исследования - аренда нежилых помещений.
Предмет - договор аренды нежилых помещений.
Цель данной работы - выявление сущности и характерологических особенностей договора аренды нежилых помещений.
Задачи исследования: 1. Дать определение понятию договора аренды нежилых помещений;
2. Указать и охарактеризовать основные элементы договора аренды;
3. Выявить особенности договора аренды зданий и сооружений как одного из видов договоров аренды;
4. Рассмотреть содержание и правовые положения договора аренды нежилых помещений;
5. Проанализировать судебную практику по городу Череповцу об аренде нежилых помещений.
Методологической базой исследования явились следующие методы - сравнительно-аналитический; метод анализа научной литературы; метод анализа статистической информации.
Нормативно-правовую базу исследования составили положения Конституции Российской Федерации, Гражданского кодекса Российской Федерации и другие нормативные акты. Проблемы, рассматриваемые в работе, изучались такими учеными как Я.В. Абрамова, Т.Д. Алексеева, М.И. Брагинского.
Данная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы и приложений.
Во введении мы рассматриваем ключевые моменты темы исследования - актуальность, научную новизну, цели и задачи, которые будут раскрыты в работе.
В первой главе работы рассматриваем понятие и предмет договора аренды нежилых помещений, обращаем внимание на исторический аспект развития договора аренды нежилого помещения.
Во второй главе обращаемся непосредственно к основным элементам и порядку заключения договора аренды нежилых помещений, анализируем права и обязанности сторон при заключении договора.
В третьей части исследуем вопросы обеспечения договора аренды нежилых помещений и ответственность за нарушение договора аренды нежилых помещений.